Những điều cần lưu ý để tránh “tiền mất tật mang” khi đầu tư bất động sản Úc

Đầu tư bất động sản Úc là cơ hội hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài nhằm gia tăng giá trị tài sản, tiếp cận thị trường tiềm năng và tăng khả năng được chấp thuận hồ sơ định cư Úc. Mặc dù vậy, thời gian qua đã có không ít nhà đầu tư Việt gặp rủi ro do thiếu hiểu biết các quy định pháp luật, biến động thị trường cùng yếu tố tiềm ẩn khác. Vì vậy, để tránh rủi ro “tiền mất tật mang”, bài viết dưới đây giúp nhà đầu tư khoanh vùng rủi ro để đảm bảo chiến lược đầu tư bất động sản Úc hiệu quả và an toàn.

Cập nhật tình hình thị trường bất động sản Úc hiện nay

Sau gần 2 năm tăng trưởng liên tục, thị trường bất động sản Úc đang trải qua giai đoạn điều chỉnh khi giá nhà trung bình trên toàn quốc có dấu hiệu giảm nhẹ kể từ tháng 12/2024. Theo báo cáo mới nhất từ CoreLogic, giá trung bình của bất động sản Úc hiện chỉ còn khoảng 815,000 AUD,  giảm 0.1% so với tháng trước.

Sự suy giảm này chủ yếu diễn ra tại các đô thị lớn, nhất là ở Melbourne, nơi giá nhà đã giảm đáng kể trong suốt năm 2024. Điều này đã đưa Melbourne trở thành thành phố có chi phí sinh hoạt rẻ thứ 3 tại Úc. Ngược lại, một số khu vực như Perth và Adelaide vẫn ghi nhận mức tăng giá ổn định. Hiện tại, Adelaide đã vươn lên vị trí thứ 3 trong danh sách những thành phố có giá bất động sản cao nhất nước Úc, với mức trung bình tiệm cận 815,000 AUD.

Đáng chú ý, sự khác biệt giữa phân khúc bất động sản căn hộ chung cư và bất động sản nhà phố cũng trở nên rõ rệt hơn. Trong khi giá căn hộ đã tăng trung bình khoảng 3.6% vào năm 2024, giá bất động sản nhà phố lại có mức tăng cao, đạt đến 5.2%.

Dù thị trường mua bán bất động sản đang có sự suy giảm nhưng phân khúc cho thuê tại Úc vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ, đặc biệt tại các thành phố lớn như Melbourne (bang VIC) và Sydney (bang NSW). Nhu cầu thuê nhà vẫn tập trung chủ yếu ở những khu vực gần các trường Đại học hàng đầu như RMIT, Monash, Deakin, Sydney Uni và UTS do có lượng học sinh, sinh viên và giáo viên đông đảo.

Tại Melbourne, giá thuê trung bình dao động từ 650 AUD/tuần cho căn hộ 01 phòng ngủ, 750-950 AUD/tuần cho căn hộ 02 phòng ngủ và 1,100-1,300 AUD/tuần cho căn 03 phòng ngủ. Trong khi đó, giá cho thuê căn hộ tại Sydney cao hơn một chút, dao động khoảng 750 – 800 AUD/tuần cho căn một phòng ngủ, 850 – 950 AUD/tuần cho căn 02 phòng ngủ và từ 1,100 AUD/tuần trở lên cho căn 03 phòng ngủ. Nhìn chung, thị trường cho thuê nhà tại Úc vẫn giữ vững nhịp phát triển, đặc biệt tại các khu vực trung tâm, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao từ người dân và nhà đầu tư.

Tình hình thị trường bất động sản Úc có sự dịch chuyển giá nhẹ trong thời gian qua và dự báo sẽ tăng mạnh trong thời gian tới trước bối cảnh chính sách thuế quan mới của Mỹ đe dọa đến thị trường toàn cầu

>> Xem thêm: 

• Cơ hội và thách thức đầu tư bất động sản quốc tế 2025
• Top trường Đại học Úc đạt tiêu chuẩn quốc tế
• 5 thành phố đáng sống nhất nước Úc
• Mua nhà ở Úc có được định cư không? Bí quyết mua nhà tại Úc

Các vấn đề pháp lý cần biết khi đầu tư bất động sản Úc 

Để đầu tư bất động sản Úc thành công, các nhà đầu tư cần hiểu rõ các vấn đề pháp lý và bắt buộc tuân thủ:

• Thẩm định bất động sản đầu tư: Xác định xem bất động sản đó thuộc về ai về mặt pháp lý và cần phải đảm bảo rằng quyền sở hữu tài sản đó không gây ra bất kỳ ảnh hưởng tiêu cực nào. Quý nhà đầu tư cần làm việc với Luật sư và chủ sở hữu chuyển nhượng bất động sản đó để thực hiện đầy đủ quy trình thẩm định trước khi xuống tiền đầu tư.
• Lệ phí trước bạ (stamp duty) là khoản chi phí đáng kể liên quan đến đầu tư bất động sản Úc. Mỗi tiểu bang và vùng lãnh thổ Úc có mức thuế và quy định riêng về thuế tem. Điều cần thiết là phải tính toán trước chi phí này vì nó có thể ảnh hưởng đến tổng ngân sách đầu tư của quý vị.

• Luật cho thuê nhà: Trước khi lựa chọn đầu tư bất động sản Úc theo hình thức mua và cho thuê, quý vị cần hiểu tất cả trách nhiệm của một chủ nhà và tuân thủ luật cho thuê theo quy định của nơi có bất động sản cho thuê. 
• Thuế đất đai: Các nhà đầu tư nên biết về nghĩa vụ thuế đất đai, thay đổi tùy theo tiểu bang và dựa trên giá trị đất chưa cải tạo. Một số miễn trừ và ngưỡng nhất định có thể được áp dụng.
• Được phê duyệt FIRB: Nếu các nhà đầu tư không phải là thường trú nhân Úc hoặc công dân Úc và đang có thị thực tạm trú Úc, quý vị phải được chấp thuận bởi Hội đồng Đánh giá Đầu tư Nước ngoài (FIRB) trước khi đầu tư bất động sản Úc. 
• Quy định xây dựng, quy định an toàn, luật phân vùng: Nếu quý vị đang xây dựng hoặc cải tạo bất động sản đầu tư, quý vị cũng cần phải nắm rõ các quy định về an toàn xây dựng, bảo đảm tuân thủ các tiêu chí an toàn và yêu cầu về môi trường thông qua việc xin Giấy phép, lấy chứng chỉ kiểm tra và đảm bảo rằng việc xây dựng hoặc cải tạo tuân thủ các quy định tại địa phương đó.
• Nắm rõ quyền sở hữu bất động sản: Giữa việc đầu tư vào bất động sản nhà phố hoặc căn hộ chung cư sẽ có những quyền và nghĩa vụ khác nhau đối với chủ sở hữu bất động sản. Do đó quý vị cần nắm rõ quyền sở hữu để biết cách xử lý phòng trường hợp có tranh chấp xảy ra.

>> Xem thêm:

• Quyền và trách nhiệm của thường trú nhân Úc – Cập nhật 2023
• Thường trú nhân là gì? Quyền lợi của thường trú nhân
• Visa Úc: Sự khác biệt giữa visa thường trú và visa tạm trú

Các loại thuế phí khi sở hữu và cho thuê bất động sản Úc 

Bên cạnh việc tham khảo giá bất động sản, các loại thuế phí khi sở hữu, nắm giữ và cho thuê bất động sản Úc cũng đóng vai trò quan trọng. Dưới đây là tổng hợp các loại thuế phí nhà đầu tư nước ngoài cần chuẩn bị trước khi quyết định đầu tư bất động sản Úc:

>> Xem thêm:

• Chi phí định cư Úc diện đầu tư – doanh nhân
• Chi phí định cư Úc cần bao nhiêu tiền? Các khoản chi phí theo từng diện
• Thuế thu nhập cá nhân ở Úc

Đánh giá các yếu tố trước khi xuống tiền đầu tư bất động sản Úc

Trước khi đưa ra quyết định đầu tư bất động sản Úc, quý nhà đầu tư cần có đánh giá tổng quan về các yếu tố như:

• Vị trí bất động sản đầu tư: Các khu vực có cơ sở hạ tầng tốt, liền kề các tiện ích như trường học, tuyến giao thông, các tiện ích phục vụ cho cuộc sống,… sẽ có tỷ lệ được chọn thuê cao hơn.
• Loại hình bất động sản: Các loại bất động sản khác nhau như căn hộ chung cư, nhà phố hay bất động sản thương mại sẽ có tiềm năng đầu tư, tăng giá khác nhau. Do đó tuỳ thuộc vào khả năng tài chính, khả năng chịu rủi ro và mục tiêu đầu tư của bản thân mà quý vị cần cân nhắc để lựa chọn loại hình bất động sản đầu tư phù hợp. 
• Nghiên cứu thị trường: Quý nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng về thị trường, giá trị bất động sản, quy hoạch của khu vực bất động sản đó và tiềm năng phát triển tăng giá của bất động sản thông qua các báo cáo thị trường hay các trang web bất động sản uy tín của tỉnh bang, khu vực. 
• Tình trạng bất động sản: Đánh giá tình trạng bất động sản và chi phí cải tạo bất động sản để lựa chọn cải tạo một phần hoặc cải tạo toàn bộ vì đối với các bất động sản được tu sửa, cải tạo mới sẽ được cho thuê với chi phí cao hơn. 
• Lợi nhuận cho thuê và tăng trưởng vốn: Xem xét cả thu nhập cho thuê tiềm năng và sự gia tăng giá trị tài sản.

Những rủi ro thường gặp khi đầu tư bất động sản Úc

Đầu tư bất động sản Úc khá phổ biến vì giá trị bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian, nhà đầu tư vừa có thể tích lũy tài sản, vừa tăng cơ hội định cư cho cả gia đình dù Úc không có quy định đầu tư bất động sản định cư như khu vực Châu Âu. Tuy nhiên, khi lựa chọn đầu tư bất động sản Úc, các nhà đầu tư cần quan tâm đến rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư do phải chịu nhiều tác động từ các yếu tố khác nhau, có thể kể đến như:

• Biến động thị trường: Giá trị bất động sản có thể thay đổi do tác động từ kinh tế, nhu cầu thị trường và lạm phát tại thị trường đó. Sự gia tăng về giá cả hàng hóa và dịch vụ theo thời gian có thể ảnh hưởng đến các khoản đầu tư vào bất động sản nhà ở vì vật liệu xây dựng, nhân công và chi phí bảo trì bất động sản có thể tăng. 
• Biến động lãi suất: Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng đến khoản trả nợ thế chấp và lợi nhuận đầu tư. Các khoản thế chấp lãi suất cố định có thể mang lại sự ổn định, trong khi lãi suất thả nổi có thể mang đến cơ hội thanh toán thấp hơn khi lãi suất giảm.
• Thách thức quản lý tài sản: Quản lý tài sản cho thuê liên quan đến nhiều vấn đề cần phải giải quyết với người thuê như kiểm tra thông tin người thuê nhà, bảo trì sửa chữa, tuân thủ luật cho thuê nhà, thu tiền thuê nhà, nợ tiền thuê nhà, tỷ lệ luân chuyển người thuê, kiểm kê tài sản, v.v. Vậy nên, việc thuê một công ty quản lý tài sản sẽ giúp cho quý vị giải quyết những vấn đề khó khăn khi quản lý tài sản đầu tư tại Úc nhưng việc này sẽ làm tiêu tốn thêm khoản lớn chi phí của quý vị.
• Tính thanh khoản: Bất động sản thường thường có tính thanh khoản thấp hơn so với các khoản đầu tư như cổ phiếu vì việc mua bán bất động sản mất thời gian lâu hơn nhất là trong bối cảnh thị trường Úc và thế giới đang có nhiều biến đổi.
• Rủi ro về thay đổi quy định: Các chính sách và quy định của Chính phủ ảnh hưởng đến đầu tư bất động sản Úc có thể thay đổi tác động đến lợi nhuận đầu tư. Do đó, quý vị cần liên tục cập nhật các thông tin mới nhất về các chính sách và quy định của Chính phủ về thuế tài sản, luật đất đai, quy định phân vùng khu vực, v.v. để quản lý tốt hơn các bất động sản đầu tư tại Úc.
• Rủi ro về vị trí: Các khu vực khác nhau có những rủi ro khác nhau mà chủ sở hữu bất động sản và nhà đầu tư nên cân nhắc trước khi đưa ra quyết định đầu tư. Chẳng hạn cơ sở hạ tầng tiện ích của khu vực, tỷ lệ tăng trưởng dân số, thị trường việc làm, yếu tố về môi trường khí hậu, v.v. 

Ngoài ra, cũng có thể kể đến các rủi ro khác như khả năng chi trả trong tương lai, cụ thể là thời gian nhiều nhà đầu tư đã rơi vào bẫy tài chính bởi lạc quan quá mức về thị trường cho thuê nhà ở, trong khi diễn biến thị trường thay đổi không ngừng mỗi ngày, hoặc rủi ro lừa đảo bởi các đơn vị tư vấn trung gian, v.v. 

Nắm được rủi ro để giảm thiểu là việc làm cần thiết khi đầu tư bất động sản Úc

>> Xem thêm: Chia sẻ kinh nghiệm đầu tư định cư Úc thành công

Nhà đầu tư cần làm gì để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư bất động sản Úc?

Sau khi nắm rõ thông tin về thị trường đầu tư bất động sản Úc, các yếu tố tác động đến sự tăng giảm giá trị bất động sản và các rủi ro có thể phải đối mặt khi đầu tư bất động sản Úc, các nhà đầu tư nước ngoài nên cân nhắc việc lên chiến lược đầu tư rõ ràng để giảm thiểu rủi ro thông qua:

• Phân bổ đầu tư vào nhiều khu vực với nhiều loại hình bất động sản khác nhau để giảm thiểu rủi ro.
• Nghiên cứu kỹ lưỡng xu hướng thị trường, yếu tố kinh tế, nhân khẩu học tại khu vực đó trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
• Lựa chọn phương án tài chính phù hợp với những khoản vay có lãi suất cố định. Đồng thời lên kế hoạch cho các khoản thanh toán có thể dự đoán trước được.
• Lên kế hoạch tiết kiệm với khoản tiền dự phòng rõ ràng để đảm bảo an toàn cho khoản đầu tư trước mọi biến cố, thách thức có thể xảy ra.
• Sử dụng bảo hiểm bảo vệ tài sản để đảm bảo phạm vi bảo hiểm đầy đủ cho giá trị tài sản và các rủi ro tiềm ẩn. Bên cạnh đó, quý vị cũng cần hiểu rõ các điều khoản của bảo hiểm loại trừ và hạn chế của chính sách để tránh những khoảng trống không mong muốn trong phạm vi bảo hiểm. Đừng quên tìm kiếm các công ty môi giới, các chuyên gia tư vấn bảo hiểm uy tín để được đánh giá nhu cầu bảo hiểm và phạm vi bảo hiểm phù hợp.
• Tham gia vào Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) thay vì đầu tư vào bất động sản một cách trực tiếp. Thông qua REIT, quý vị sẽ cùng các nhà đầu tư khác đầu tư vào các danh mục bất động sản đa dạng mà không cần phải trở thành chủ sở hữu duy nhất của nhiều bất động sản, giảm thiểu nhiều rủi ro khi tự đầu tư trực tiếp, nhất là không cần phải chịu trách nhiệm quản lý bất động sản.

Trên đây chia sẻ dành cho các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đến đầu tư bất động sản Úc nhằm giảm thiểu các rủi ro, tối ưu hóa lợi nhuận. Để được tư vấn loại bất động sản phù hợp với tình hình tài chính và nhu cầu đầu tư của bản thân, quý nhà đầu tư vui lòng liên hệ với đội ngũ SI Group để được hỗ trợ nhanh chóng:

🏢: Tầng 44 Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, Bến Nghé, Quận 1, HCM.

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, Ba Đình, Hà Nội.

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube

>>> XEM THÊM:

• • Tìm hiểu quy trình đầu tư bất động sản Úc dành cho nhà đầu tư Việt
  • Mua nhà định cư ở Úc: Những điều cần biết
  • So sánh giá nhà giữa các bang đông người Việt tại Úc
  • Top mô hình kinh doanh tốt nhất tại Úc cho nhà đầu tư Việt
  • Tìm hiểu quy trình đầu tư bất động sản Úc dành cho nhà đầu tư Việt
  • Ưu và nhược điểm các chương trình đầu tư định cư Úc diện kinh doanh
  • Đầu tư định cư nước ngoài thành xu hướng
  • Ưu nhược điểm khi lựa chọn định cư Úc
  • Thang điểm định cư Úc diện đầu tư mới nhất