Golden Visa nào mang lại lợi suất bất động sản tốt nhất 2025?

Các chương trình Golden Visa gắn với bất động sản trong năm 2025 đã mang đến cho nhà đầu tư hai lợi ích cốt lõi: lộ trình cư trú và khả năng sinh lời từ tài sản. Tuy nhiên, thị trường đã chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, khi một số quốc gia ghi nhận mức tăng giá bất động sản tích cực, trong khi các khu vực khác chịu tác động bất lợi từ thay đổi chính sách và nhu cầu suy giảm.

Năm 2025 đánh dấu bước chuyển quan trọng trong động lực vận hành của thị trường bất động sản Golden Visa. Những thị trường duy trì chính sách tiếp cận cởi mở tiếp tục đạt kết quả khả quan, trong khi các quốc gia áp dụng biện pháp hạn chế hoặc đóng chương trình phải đối mặt với sự chững lại hoặc biến động trong lĩnh vực bất động sản.

UAE: Đà tăng trưởng hai chữ số tiếp tục duy trì

Thị trường bất động sản gắn với Golden Visa UAE ghi nhận mức lợi suất cao nhất trong số các chương trình trong năm 2025. Theo số liệu từ Dubai Land Department, giá bất động sản nhà ở tăng 12.8% so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 11/2025, trong đó nhiều khu vực cao cấp đạt mức tăng trên 15%.

Phân khúc bất động sản hình thành trong tương lai (off-plan) tại Dubai vốn được các nhà đầu tư Golden Visa ưa chuộng thể hiện sức tăng trưởng vượt bậc. Các khu vực như Dubai Marina và Downtown Dubai, nơi tập trung nhiều bất động sản đủ điều kiện sở hữu Golden Visa, ghi nhận mức tăng giá trung bình lần lượt 14.2% và 13.7%, theo dữ liệu từ Property Finder.

Lợi suất cho thuê vẫn duy trì ở mức hấp dẫn, khoảng 6–8%/năm đối với các bất động sản có vị trí thuận lợi, dù đã xuất hiện dấu hiệu hạ nhiệt nhẹ trong quý IV/2025 do nguồn cung tăng. Sự kết hợp giữa tăng giá tài sản và dòng tiền cho thuê ổn định đã giúp các khoản đầu tư được lựa chọn tối ưu đạt tổng mức lợi suất tiệm cận 20%/năm. 

Bất động sản Golden Visa UAE dẫn đầu về lợi suất trong năm 2025.

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM:

• Giới thiệu danh sách bất động sản nổi bật tại UAE
• Chúc mừng anh R.P thần tốc nhận Golden Visa UAE chỉ trong 45 ngày
• Bản đồ di cư mới của giới siêu giàu năm 2026
• Dự báo thị trường bất động sản UAE 2026
• Chính sách thuế dành cho nhà đầu tư bất động sản nước ngoài tại Dubai 

Hy Lạp: Giảm tốc tăng trưởng sau điều chỉnh ngưỡng đầu tư

Golden Visa Hy Lạp ghi nhận mức lợi suất chững lại trong năm 2025, sau khi ngưỡng đầu tư được điều chỉnh tăng lên 800,000 EUR đối với khu vực Athens và các khu vực trọng điểm khác, trong khi mức 250,000 EUR vẫn được duy trì đối với các bất động sản chuyển đổi. Theo số liệu của Ngân hàng Trung ương Hy Lạp, giá nhà ở trên toàn quốc tăng 6.4% so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 10/2025, giảm đáng kể so với mức 12.1% của năm 2024.

Việc nâng ngưỡng đầu tư đã tạo ra một thị trường phân tầng. Các bất động sản có giá dưới 800,000 EUR tại Athens ghi nhận giảm tốc tăng trưởng do nhu cầu Golden Visa dịch chuyển, trong khi các cơ hội bất động sản chuyển đổi tại các khu vực thứ cấp vẫn duy trì mức tăng ổn định khoảng 4–7%. Đồng thời, quyết định siết chặt hoạt động cho thuê ngắn hạn đối với bất động sản Golden Visa cũng ảnh hưởng đáng kể đến kỳ vọng lợi suất cho thuê.

Trong bối cảnh đó, Rhodes và Thessaloniki nổi lên như những lựa chọn thay thế, ghi nhận mức tăng giá 8–9% trong khi vẫn áp dụng ngưỡng đầu tư 250,000 EUR. Các thị trường này thu hút nhà đầu tư mong muốn đa dạng hóa địa lý trong khuôn khổ chương trình Golden Visa của Hy Lạp. 

• Rhodes, với lợi thế là điểm đến du lịch quốc tế lâu năm, sở hữu nhu cầu lưu trú ổn định quanh năm và nguồn cung bất động sản ven biển hữu hạn, tiếp tục duy trì sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư tìm kiếm giá trị tăng trưởng trung hạn. 
• Thessaloniki, trung tâm kinh tế và giáo dục lớn thứ hai của Hy Lạp, được hưởng lợi từ nhu cầu nhà ở thực, sự hiện diện của các trường đại học và vai trò chiến lược trong khu vực Balkan, giúp thị trường bất động sản tại đây duy trì đà tăng trưởng bền vững hơn, ít phụ thuộc vào chu kỳ du lịch.

Đảo Rhodes (Hy Lạp) tiếp tục là “điểm sáng” cho các nhà đầu tư kỳ vọng vào mức tăng trưởng giá trị trong trung hạn.

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM:

• Giới thiệu dự án bất động sản nổi bật tại Hy Lạp
• Vì sao giới triệu phú ngày càng đổ xô nhiều đến Hy Lạp?
• Thị thực Vàng Hy Lạp: Những điều nhà đầu tư cần biết để tránh mất tiền oan
• Hy Lạp mở rộng Chương trình Thị thực Vàng đối với các nhà đầu tư khởi nghiệp  

Thổ Nhĩ Kỳ: Lợi suất thực âm dù có lợi thế về tỷ giá

Chương trình đầu tư sở hữu quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ duy trì ngưỡng đầu tư bất động sản ở mức 400,000 USD trong suốt năm 2025, tuy nhiên sự mất giá của đồng lira đã tạo ra những động lực lợi suất phức tạp. Theo số liệu của Viện Thống kê Thổ Nhĩ Kỳ, giá bất động sản nhà ở tăng 47% so với cùng kỳ năm trước tính đến tháng 9/2025 nếu tính theo đồng lira.

Tuy nhiên, thực tế đối với nhà đầu tư lại kém tích cực hơn đáng kể. Khi điều chỉnh theo lạm phát cao, ước khoảng 39%, giá trị bất động sản thực tế giảm từ 0.5% đến 8.8% tùy khu vực, trong đó Istanbul ghi nhận mức suy giảm theo giá trị thực lớn nhất, lên tới 8,8%.

Bên cạnh đó, việc đồng lira mất giá khoảng 20% so với USD tiếp tục bào mòn lợi suất của các nhà đầu tư quốc tế. Dù giá bất động sản danh nghĩa tính theo lira có vẻ tăng mạnh, phần lớn nhà đầu tư nắm giữ tài sản bằng USD thực tế chỉ đạt lợi suất âm hoặc gần như bằng 0. Nhiều khoản đầu tư thể hiện mức tăng 5–10% trên giấy tờ đã chuyển thành thua lỗ khi tính đến yếu tố tỷ giá và lạm phát.

Các thủ tục thu hồi quốc tịch liên quan đến 451 nhà đầu tư trong các vụ việc bất động sản gian lận càng nhấn mạnh tầm quan trọng của thẩm định pháp lý (due diligence), dù các giao dịch được thực hiện đúng quy trình vẫn không bị ảnh hưởng.

Trước bối cảnh đó, nhà đầu tư nước ngoài ngày càng tập trung vào các dự án tại khu vực phát triển ổn định, có hồ sơ pháp lý rõ ràng và giá niêm yết bằng USD nhằm giảm thiểu rủi ro tỷ giá. Tuy nhiên, ngay cả những chiến lược này cũng chỉ mang lại mức độ bảo vệ hạn chế trước các áp lực vĩ mô và bất lợi chung của thị trường.

Dù hưởng lợi từ chênh lệch tỷ giá, thị trường Thổ Nhĩ Kỳ vẫn ghi nhận mức sinh lời thực tế dưới ngưỡng âm.

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM:

• Thổ Nhĩ Kỳ không còn bảo vệ ngoại hối khoản tiền gửi tham gia Chương trình Đầu tư sở hữu Quốc tịch
• Thổ Nhĩ Kỳ xóa bỏ bảo hộ tiền tệ: Dòng vốn đầu tư quốc tịch sẽ chuyển hướng sang đâu?

Đảo Síp: Tăng trưởng ổn định nhưng thiếu điểm nhấn

Síp tiếp tục duy trì chương trình thường trú nhân thông qua đầu tư bất động sản với ngưỡng đầu tư 300,000 EUR, tuy nhiên việc chương trình quốc tịch đã bị đình chỉ khiến nhu cầu ở phân khúc cao cấp bị hạn chế. Theo số liệu từ Cơ quan Thống kê Síp, giá bất động sản tăng ở mức khiêm tốn, khoảng 3.2% so với cùng kỳ năm trước.

Lợi suất cho thuê tiếp tục chịu áp lực, duy trì quanh mức 3–4%/năm do tình trạng bão hòa thị trường và nhu cầu hạn chế ở phân khúc cao cấp. Chương trình chủ yếu thu hút các nhà đầu tư tìm kiếm quyền cư trú tại EU với chi phí đầu vào thấp hơn, tuy nhiên hiệu quả đầu tư nhìn chung kém cạnh tranh so với các thị trường năng động hơn trong hệ sinh thái Golden Visa.

Áp lực bão hòa khiến lợi suất cho thuê tại Síp khó vượt ngưỡng 4%.

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM:

• Giới thiệu dự án bất động sản nổi bật tại Đảo Síp
• Việt Nam lọt top châu Á về số Golden Visa được cấp tại Síp 10 năm qua
• Tìm hiểu 10 điều thú vị tại Cộng hòa Síp 

Cơ hội đầu tư từ các thị trường mới nổi trong năm 2026

Chương trình Thị thực Cư trú Dài hạn (Long-Term Resident – LTR) của Thái Lan thu hút sự quan tâm ngày càng lớn, trong bối cảnh giá bất động sản nhà ở tại Bangkok tăng 4.8% so với cùng kỳ năm trước. Ngưỡng đầu tư 10 triệu baht (khoảng 280,000 USD) được đánh giá là hấp dẫn đối với các nhà đầu tư mong muốn tiếp cận thị trường Đông Nam Á.

Các yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến lợi suất đầu tư

Nhiều quốc gia đã áp dụng các biện pháp hạn chế tác động trực tiếp đến hiệu quả đầu tư bất động sản Golden Visa. Tại Hy Lạp, các giới hạn đối với hoạt động cho thuê ngắn hạn (Airbnb) làm suy giảm tiềm năng tạo dòng tiền của nhiều nhà đầu tư, trong khi việc tăng cường yêu cầu thẩm định hồ sơ tại nhiều thị trường đã kéo dài đáng kể thời gian giao dịch.

Biến động tỷ giá tiếp tục là yếu tố rủi ro trọng yếu, đặc biệt đối với các chương trình được định giá bằng đồng nội tệ. Sự suy yếu của đồng lira Thổ Nhĩ Kỳ là minh chứng điển hình cho việc biến động tỷ giá có thể ảnh hưởng đáng kể đến lợi suất tính theo USD.

Triển vọng hướng tới năm 2026

Diễn biến thị trường cho thấy sự phân hóa tiếp tục gia tăng rõ rệt giữa các chương trình duy trì khả năng tiếp cận linh hoạt và các chương trình bị siết chặt điều kiện. Nền tảng kinh tế vững chắc của UAE được kỳ vọng sẽ tiếp tục hỗ trợ đà tăng giá bất động sản, trong khi các điều chỉnh ngưỡng đầu tư tại Hy Lạp có thể khiến nhu cầu tại các khu vực cao cấp chững lại.

Hiệu quả của thị trường Thổ Nhĩ Kỳ trong thời gian tới sẽ phụ thuộc lớn vào ổn định kinh tế vĩ mô và sức mạnh của đồng lira, trong khi các thị trường mới nổi như Thái Lan và Malaysia có khả năng thu hút thêm dòng vốn khi nhà đầu tư tìm cách đa dạng hóa ngoài các chương trình Golden Visa của Châu Âu truyền thống.

Xu hướng kết hợp chiến lược quốc tịch và cư trú ngày càng rõ nét cũng sẽ ảnh hưởng đến cách nhà đầu tư phân bổ vốn vào bất động sản, khi các yếu tố như hiệu quả thuế và tự do di chuyển ngày càng được cân nhắc song song với lợi suất thuần túy.

Kết luận

Bất động sản gắn với Golden Visa trong năm 2025 mang lại kết quả trái chiều, trong đó mức độ thành công phụ thuộc lớn vào việc lựa chọn chương trình, thời điểm và vị thế của quốc gia đầu tư. Các nhà đầu tư đạt được lợi suất cao tại những thị trường duy trì chính sách tiếp cận cởi mở và nền tảng kinh tế vững chắc, trong khi những thị trường đang trong giai đoạn chuyển đổi đòi hỏi chiến lược đầu tư thận trọng và khả năng điều hướng rủi ro cao hơn.

🏢: Tầng 44 Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, Phường Sài Gòn, TP.HCM.

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, Phường Ngọc Hà, TP. Hà Nội.

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM:

• Tái định nghĩa “hộ chiếu quyền lực” trong kỷ nguyên toàn cầu năm 2026 
• Đọc vị 3 xu hướng định cư của người Việt  
• Vì sao người giàu ngày càng rời xa các chương trình định cư công khai đại trà?
• Khi giáo dục dẫn lối quyết định di cư của nhiều phụ huynh Việt
• Hành trình SI Group nâng tầm vị thế quốc tế trong năm 2025