Đầu tư bất động sản định cư Châu Âu: Khi nào được phép bán lại?

Đầu tư bất động sản để sở hữu quyền cư trú hoặc quốc tịch Châu Âu là chiến lược được giới siêu giàu ưu tiên lựa chọn. Tuy nhiên, bên cạnh lợi ích được hưởng, vấn đề được quan tâm lớn nhất là khi nào nhà đầu tư được phép bán lại bất động sản, còn gọi là exit strategy.

Về nguyên tắc, việc thoái vốn chỉ được thực hiện sau khi nhà đầu tư đạt được mục tiêu cư trú cuối cùng (Thường trú nhân-PR hoặc Quốc tịch). Dẫu vậy, trên thực tế vẫn tồn tại nhiều vấn đề pháp lý quan trọng nhưng thường bị bỏ qua, có thể ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của nhà đầu tư.

Bài viết dưới đây tổng hợp và phân tích các quy định liên quan đến thời gian nắm giữ và bán lại bất động sản theo từng chương trình, cập nhật mới nhất cho năm 2026.

Chương trình đầu tư bất động sản sở hữu quốc tịch 

Đây là lộ trình mang lại quyền lợi kép – vừa sở hữu hộ chiếu, vừa sở hữu bất động sản – với tốc độ nhanh nhất, nhưng cũng yêu cầu mức vốn đầu tư cao nhất. Đến thời điểm hiện tại, phần lớn các chương trình đầu tư bất động sản để sở hữu quốc tịch Châu Âu đã bị siết chặt đáng kể. Nổi bật trong số ít lựa chọn còn khả thi là Chương trình đầu tư bất động sản sở hữu quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ với mức vốn tối thiểu từ 400,000 USD.

Theo quy định, nhà đầu tư chỉ cần nắm giữ bất động sản tối thiểu 3 năm và có thể bán lại sau khi hoàn tất thủ tục nhập quốc tịch. Đây hiện là chương trình cho phép thoái vốn bất động sản nhanh nhất dành cho nhà đầu tư nước ngoài hiện nay.

Mặc dù không thuộc Liên minh Châu Âu (EU), nhưng Thổ Nhĩ Kỳ là thành viên của liên minh hải quan với EU, nhờ đó nắm giữ vị thế địa chính trị và kinh tế quan trọng trong khu vực.

Bên cạnh các chương trình đầu tư bất động sản, Châu Âu vẫn còn những lộ trình khác để sở hữu quốc tịch với cấu trúc đầu tư linh hoạt hơn. Tại SI Group, chúng tôi cung cấp giải pháp độc quyền, giúp quý vị tiếp cận quốc tịch Châu Âu với mức đầu tư từ 550,000 EUR. Vui lòng liên hệ đội ngũ chuyên viên SI Group để được tư vấn chi tiết và lựa chọn lộ trình phù hợp nhất.

Thổ Nhĩ Kỳ là một trong số ít quốc gia hiện nay vẫn triển khai chương trình đầu tư bất động sản sở hữu quốc tịch, cho phép thoái vốn trong thời gian ngắn nhất.

Đầu tư bất động sản sở hữu Golden Visa 

Ở nhóm này, bất động sản đóng vai trò là mỏ neo pháp lý giúp nhà đầu tư duy trì quyền cư trú tại quốc gia có bất động sản. Nếu bất động sản được bán trước khi đạt tình trạng thường trú hoặc quốc tịch, Thẻ cư trú sẽ không còn giá trị pháp lý. 

Chương trình đầu tư bất động sản sở hữu Golden Visa Hy Lạp  

Hiện tại, chương trình đầu tư bất động sản sở hữu Golden Visa Hy Lạp đưa ra các phân khúc thị trường bất động sản với yêu cầu mức đầu tư tối thiểu khác nhau. Trong đó, thấp nhất là 250,000 EUR áp dụng đối với bất động sản thương mại được chuyển đổi thành bất động sản nhà ở. Nhưng hiện không còn nhiều lựa chọn cho mức giá này. Nhà đầu tư phải giữ quyền sở hữu bất động sản liên tục và chỉ có thể bán lại bất động sản khi đã nhập quốc tịch Hy Lạp (thông thường là sau 7 năm cư trú thực tế) hoặc không còn nhu cầu duy trì Thẻ thường trú Hy Lạp nữa. 

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM: 

• Bản đồ di cư mới của giới siêu giàu năm 2026?
• Giới thiệu danh sách bất động sản Golden Visa Hy Lạp
• Top 5 Golden Visa tốt nhất 2025: UAE, Hy Lạp, Malta, Đảo Síp & Slovakia
• Xu hướng Golden Visa 2026: Chương trình đầu tư bất động sản nào dẫn đầu?
• Golden Visa Hy Lạp 2026: Không còn miễn VAT, giá bất động sản tăng  

Chương trình đầu tư bất động sản sở hữu Golden Visa Malta

So với nhiều quốc gia Châu Âu, Malta là quốc gia duy nhất cho phép nhà đầu tư đưa cả gia đình 4 thế hệ đi cùng hồ sơ với hình thức đầu tư đa dạng: mua hoặc thuê bất động sản. Trong đó, nếu mua bất động sản thì phải đạt giá trị tối thiểu 375,000 EUR hoặc nếu thuê thì giá thuê tối thiểu 14,000 EUR. Dù lựa chọn hình thức nào, nhà đầu tư đều phải duy trì việc sở hữu hoặc thuê bất động sản trong ít nhất 5 năm. 

Sau 5 năm, khi đã đạt được mục tiêu sở hữu Thẻ PR Malta, quý vị hoàn toàn có thể thoái vốn bằng cách chuyển nhượng lại bất động sản. Tuy nhiên, để đủ điều kiện lên quốc tịch Malta, quý vị cần duy trì một địa chỉ cư trú hợp pháp tại quốc gia này. Do đó, giải pháp được khuyến nghị là quý vị có thể mua lại hoặc thuê một căn hộ có giá trị thấp hơn nhằm duy trì địa chỉ thường trú tại Malta. Cách làm này giúp cả gia đình tiếp tục giữ quyền định cư vĩnh viễn tại Malta, đồng thời đảm bảo quyền tự do di chuyển trong khối EU.

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM: 

• Giới thiệu dự án bất động sản Golden Visa Malta 
• Vì sao người Mỹ đổ xô sang Malta, trong khi nhà đầu tư Việt lại chọn Mỹ?
• Malta đẩy nhanh dự luật nhập quốc tịch theo thành tích

Chương trình đầu tư bất động sản sở hữu quốc tịch Síp 

Tại Síp, nhà đầu tư chỉ cần đầu tư tối thiểu 300,000 EUR vào bất động sản mới để đủ điều kiện sở hữu Golden Visa. Để duy trì Thẻ thường trú, nhà đầu tư bắt buộc phải nắm giữ bất động sản này.

Trong thời gian còn hiệu lực Thẻ thường trú, nhà đầu tư vẫn được phép chuyển nhượng bất động sản, với điều kiện phải tái đầu tư vào một bất động sản khác có giá trị tương đương hoặc cao hơn, nhằm đảm bảo quyền định cư hợp pháp tại Síp.

Việc chuyển nhượng hoàn toàn bất động sản chỉ được thực hiện khi nhà đầu tư đã nhập quốc tịch Síp (thông thường sau khoảng 7 năm cư trú) hoặc khi quyết định từ bỏ quyền thường trú tại quốc gia này.

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM: 

• Giới thiệu danh sách bất động sản Golden Visa Đảo Síp
• Tìm hiểu 10 điều thú vị tại Cộng hòa Síp
• Việt Nam lọt top châu Á về số Golden Visa được cấp tại Síp 10 năm qua 

Những vấn đề pháp lý khi thoái vốn đầu tư bất động sản

Khi đầu tư bất động sản định cư Châu Âu, nhà đầu tư nên tính trước kịch bản thoái vốn sẽ phát sinh các vấn đề pháp lý nào để lên có kế hoạch tài chính hợp lý: 

Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng lại bất động sản

Tại nhiều quốc gia thuộc Liên minh Châu Âu, nếu nhà đầu tư chuyển nhượng bất động sản trước thời hạn quy định, họ có thể phải chịu thuế lợi tức vốn (Capital Gains Tax – CGT) lên đến 28%, như trường hợp tại Hy Lạp. Ngược lại, một số quốc gia áp dụng chính sách miễn hoặc giảm thuế CGT khi bất động sản được nắm giữ trên 10 năm.

Bên cạnh đó, tại một số quốc gia như Cộng hòa Síp, nếu nhà đầu tư được hưởng ưu đãi thuế VAT 5% khi mua bất động sản lần đầu nhưng chuyển nhượng trước thời hạn 10 năm, phần chênh lệch 14% VAT sẽ phải hoàn trả cho Chính phủ Síp tương ứng với thời gian ưu đãi chưa sử dụng. Và còn phát sinh các khoản thuế, phí và lệ phí khác liên quan đến hoạt động chuyển nhượng. 

Thuế lợi tức (CGT) là một trong những vấn đề nhà đầu tư cần cân nhắc khi có kế hoạch thoái vốn, bán lại bất động sản định cư Châu Âu.

Tính thanh khoản của bất động sản 

Thông thường, các quốc gia sẽ quy hoạch khu vực nhà đầu tư nước ngoài được phép sở hữu bất động sản. Chẳng hạn tại Hy Lạp chia ra các khu vực cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản với các khung giá khác nhau từ 250,000 EUR đến 800,000 EUR. Vì vậy, các nhà đầu tư cần cân nhắc lựa chọn bất động sản ở các khu vực có nhu cầu ở thực hoặc cho thuê du lịch cao (không áp dụng cho thuê ngắn hạn tại Hy Lạp) để dễ chuyển nhượng lại khi đã đạt được mục đích cư trú. 

Rủi ro chính sách thay đổi  

Nhiều quốc gia Châu Âu đã chấm dứt chương trình đầu tư bất động sản sở hữu Golden Visa, chẳng hạn Hungary, Bồ Đào Nha, Tây Ban Nha, v.v. Các quốc gia còn lại hiện đang chịu áp lực từ Ủy ban Châu Âu (EC) để tăng mức yêu cầu đầu tư tối thiểu hoặc siết chặt điều kiện chuyển nhượng.  

Khuyến nghị dành cho nhà đầu tư

Nếu nhà đầu tư vừa muốn đạt lợi ích kép, vừa muốn tối ưu dòng vốn và thoái nhanh thì Thổ Nhĩ Kỳ là lựa chọn được khuyến nghị. Trường hợp muốn sở hữu Thẻ PR Châu Âu dài hạn thì cần xác định rõ phải nắm giữ và duy trì bất động sản ít nhất từ 5-7 năm hoặc lâu hơn tùy chương trình. 

Đầu tư bất động sản không chỉ để lấy Thẻ cư trú hoặc được cấp quốc tịch dài hạn, mà còn là bài toán pháp lý – tài chính. Hiểu rõ thời điểm và các vấn đề pháp lý liên quan khi chuyển nhượng lại bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư chủ động an toàn hơn trong dài hạn. 

Để được tư vấn chuyên sâu về kế hoạch thoái vốn sau khi đầu tư bất động sản định cư Châu Âu, vui lòng liên hệ với đội ngũ SI Group:

🏢: Tầng 44 Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, P. Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh.

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, P. Ngọc Hà, TP. Hà Nội.

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube 

>>> XEM THÊM:

• Tái định nghĩa “hộ chiếu quyền lực” trong kỷ nguyên toàn cầu năm 2026
• Lối tắt nào chạm đỉnh kim tự tháp định cư, trở thành công dân toàn cầu?
• Công dân Liên minh Châu Âu sắp được tự do sinh sống, làm việc tại Úc không cần visa
• Khi công dân toàn cầu bị hiểu nhầm thành sưu tập hộ chiếu
• Khi giáo dục dẫn lối quyết định di cư của nhiều phụ huynh Việt
• Vì sao người giàu ngày càng rời xa các chương trình định cư công khai đại trà?
• Đọc vị 3 xu hướng định cư của người Việt