Vì sao Hungary tạm hoãn hình thức đầu tư bất động sản đến 01/01/2025?

Ngày 01/7/2024, Chương trình Visa Nhà đầu tư khách mời Hungary (GIP) chính thức bắt đầu được áp dụng. Chương trình mới cho phép công dân đến từ quốc gia thứ ba đầu tư vào Hungary và được cấp Giấy phép cư trú tối đa 20 năm. Mặc dù chương trình đã bắt đầu hợp pháp, nhưng các nhà đầu tư vẫn phải chờ các thủ tục được thực thi. 

Tổng quan toàn bộ quá trình

Để hiểu rõ hơn lý do tạm hoãn hình thức đầu tư bất động sản, chúng ta cần phác thảo sơ lược các hình thức đầu tư sở hữu Giấy phép cư trú Hungary đã trải qua một số thay đổi. Bước đầu tiên là thực hiện một trong các khoản đầu tư sau:

• Đầu tư vào đơn vị quỹ bất động sản đã được đăng ký với Ngân hàng Trung ương Hungary có giá trị tối thiểu 250,000 EUR;
• Đầu tư bất động sản nhà ở Hungary có giá trị tối thiểu 500,000 EUR;
• Quyên góp tài chính tối thiểu 1,000,000 EUR vào trường cao đẳng hoặc đại học do một quỹ từ thiện công quản lý.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần cam kết hoàn thành một trong các hình thức đầu tư này trong vòng 3 tháng sau khi đến Hungary. Thời hạn hiệu lực của thị thực được giảm xuống còn 6 tháng và hết hạn khi được cấp Giấy phép cư trú.

Đầu tư vào quỹ bất động sản: Vì sao chậm trễ?

Hungary đặt ra các yêu cầu đặc biệt đối với các nhà quản lý quỹ bất động sản, quy định rằng chỉ các đơn vị đầu tư từ các nhà quản lý trong danh sách “nhà điều hành thị trường đủ điều kiện” mới được chấp nhận.

Danh sách này, do Văn phòng Bảo vệ Hiến pháp duy trì, chỉ bao gồm các nhà quản lý quỹ đã vượt qua thành công cuộc sàng lọc an ninh quốc gia sơ bộ (PNSS). Cuộc sàng lọc này bao gồm các cuộc kiểm tra doanh nghiệp và cá nhân cũng như xem xét các lĩnh vực hoạt động của nhà quản lý quỹ.

Hungary thông báo các nhà quản lý quỹ về nghĩa vụ mới này vào tháng 5, chỉ vài tuần trước khi chương trình bắt đầu. Do đó, các nhà quản lý quỹ vừa mới nộp đơn và các tài liệu hỗ trợ cho Văn phòng Bảo vệ Hiến pháp.

Do tính chất chi tiết và tốn thời gian của PNSS và số lượng lớn các nhà quản lý quỹ muốn tham gia, không có nhà quản lý quỹ nào ở Hungary được xếp hạng là nhà điều hành thị trường đủ tiêu chuẩn khi chương trình ra mắt vào ngày 01/7/2024. 

Văn phòng Di trú Hungary có thể xử lý hồ sơ, nhưng vì những lý do nêu trên, họ vẫn chưa nhận được bất kỳ hồ sơ nào. Mặc dù có thể nộp đơn xin thị thực dựa trên cam kết đầu tư, nhưng khuyến nghị quý nhà đầu tư không nên nộp hồ sơ mà không có sự chuẩn bị quỹ bất động sản đủ điều kiện trước.

Rủi ro đáng kể nhất là thời gian trôi qua nhưng không có nhà điều hành thị trường đủ điều kiện hoặc một đơn vị đầu tư hấp dẫn đối với nhà đầu tư.

Điều quan trọng cần nhớ là thị thực có hiệu lực trong 6 tháng, trong quãng thời gian này, việc nhập cảnh vào Hungary là bắt buộc và nhà đầu tư có 3 tháng kể từ lần nhập cảnh đầu tiên để chứng minh việc hoàn thành đầu tư.

Vì sao đầu tư bất động sản Hungary bị trì hoãn? 

Theo sửa đổi liên quan đến hình thức đầu tư bất động sản nhà ở, chỉ những bất động sản được mua sau ngày 01/01/2025 mới đủ điều kiện tham gia chương trình.

Vì thị thực có hiệu lực trong 6 tháng, các nhà đầu tư cân nhắc mua bất động sản nhà ở nên đợi vài tháng để xin thị thực nhằm tránh hết hạn trước khi hoàn tất đầu tư. Luật quy định rằng các nhà đầu tư không đủ điều kiện bằng cách mua bất động sản nhà ở sớm hơn; do đó, bất động sản được mua vào ngày 31/12/2024 vẫn không đủ điều kiện.

Vì những lý do này, việc xem xét các bất động sản là không có ý nghĩa vì nguồn cung nhà ở tại Hungary có thể thay đổi đáng kể vào tháng 01/2025. Nhiều tin đồn trên thị trường cho rằng việc mua bất động sản nhà ở trị giá 500,000 EUR có thể áp dụng đối với nhiều bất động sản, thay vì một bất động sản như trước. Tuy nhiên, văn bản luật hiện hành sử dụng dạng số ít cho “bất động sản nhà ở”, cho biết nhà đầu tư phải mua một bất động sản nhà ở có giá trị tối thiểu 500,000 EUR để sở hữu Thị thực vàng.

Mẫu đơn xin cấp Giấy phép cư trú của Nhà đầu tư Khách mời càng khẳng định thêm nội dung vừa nêu. Mẫu đơn cho phép nhà đầu tư chỉ có một bất động sản nhà ở. Ngoài ra, bất động sản nhà ở phải được hoàn thiện, nghĩa là các dự án mới đang được xây dựng (bất động sản chưa hoàn thiện) không đáp ứng điều kiện cấp Thị thực Vàng. Vì chưa có nhà quản lý quỹ đầu tư bất động sản đủ điều kiện và việc mua bất động sản nhà ở vẫn chưa đủ điều kiện cho đến đầu năm sau nên các nhà đầu tư phải đợi lâu hơn để bắt đầu quy trình, trừ khi họ lựa chọn hình thức quyên góp 1,000,000 EUR.