Thị thực Vàng Hungary: Những điều cần biết về đầu tư bất động sản 

Công dân quốc gia thứ ba có thể lưu trú tại Hungary với tư cách là nhà đầu tư khách mời trong thời gian 20 năm. Giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư khách mời thực chất có thể được xem là một loại cư trú thông qua đầu tư hoặc thị thực vàng, thuật ngữ phổ biến trong ngôn ngữ quốc tế, mặc dù luật pháp không sử dụng thuật ngữ này.

Công dân quốc gia thứ ba có lợi ích kinh tế quốc gia có thể nhận được Giấy phép cư trú nhà đầu tư khách mời. Việc đầu tư bất động sản nhà ở tại Hungary với giá trị tối thiểu 500,000 EUR (giữa các lựa chọn đầu tư khác) được xem là mang lại lợi ích kinh tế đối với đất nước.

Mua và bán bất động sản được thực hiện khác nhau ở mỗi quốc gia, vì vậy trong phần tóm tắt dưới đây, chúng tôi sẽ trình bày những điều mà một nhà đầu tư khách mời cần chú ý khi đầu tư bất động sản nhà ở tại Hungary:

Quy trình mua bất động sản của Nhà đầu tư Khách mời

Đưa ra đề nghị

Kết thúc cuộc đàm phán, nhà đầu tư có thể đưa ra đề nghị mua bất động sản, và người bán phải chấp nhận. Sau khi các bên đồng ý về giá mua, nhà đầu tư có thể đặt cọc hoặc tạm ứng để cam kết sẽ mua bất động sản. Thông thường, các lựa chọn này xuất hiện khi giá mua không được thanh toán ngay trong một lần.

Bản chất của tiền đặt cọc là để buộc người bán không bán bất động sản cho ai khác. Không có yêu cầu cụ thể, nhưng thông thường số tiền đặt cọc sẽ bằng 10% giá mua. Nếu giao dịch thất bại do lỗi của người mua, người mua sẽ mất tiền đặt cọc. Nếu việc bán không thành do lỗi của người bán, họ phải trả lại gấp đôi số tiền đặt cọc.

Không như đặt cọc, việc tạm ứng không phải là một biện pháp bảo đảm. Trong trường hợp thanh toán tạm ứng, quy tắc quan trọng là nếu hợp đồng không được ký kết vì lý do nào đó, người bán sẽ hoàn lại tiền tạm ứng. Tiền tạm ứng được tính vào giá mua, và người mua có thể thanh toán tạm ứng cho người bán bất cứ lúc nào. Số tiền tạm ứng không giới hạn so với giá mua; bất kể bao nhiêu do thương lượng giữa hai bên. 

Ký kết hợp đồng

Kết thúc quá trình mua bán là ký kết hợp đồng, cần sự tham gia của luật sư (hoặc công chứng viên) do yêu cầu chữ ký chứng thực. Người chứng thực phải đại diện cho cả hai bên và không được thiên vị bên nào.

Luật sư phải thu thập và kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản để đảm bảo rằng bất động sản, trong mọi khía cạnh, đúng như người bán đã thông tin. Tại Hungary, tất cả bất động sản đều được liệt kê trong sổ đăng ký bất động sản của Văn phòng Đất đai khu vực. Chỉ người xuất hiện trong sổ đăng ký với tư cách này mới được coi là chủ sở hữu.

Trang bìa không chỉ chứa loại bất động sản (ví dụ: bất động sản nhà ở) mà còn kích thước của nó, thông tin chính của chủ sở hữu, và các quyền và nghĩa vụ liên quan đến bất động sản (ví dụ thế chấp).

Trong Chương trình Nhà đầu tư Khách mời, một điều kiện quan trọng liên quan đến bất động sản, đó phải là bất động sản nhà ở (không chấp nhận bất động sản thương mại hoặc công nghiệp) và không có tranh chấp, thế chấp, cầm cố, v.v. và khiếu nại.

Theo văn bản hiện hành của luật áp dụng, nhà đầu tư phải mua quyền sở hữu bất động sản nhà ở. Điều này có nghĩa là bất động sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện, nhà đầu tư phải mua bất động sản đã hình thành.

Luật di trú của Hungary áp dụng một số các quy định liên quan đến đầu tư bất động sản. Kết quả là vẫn chưa rõ rằng chỉ cần một lần mua bất động sản nhà ở sẽ được cấp Visa Nhà đầu tư Khách mời hay hai hoặc nhiều khoản đầu tư khác phù hợp. Hy vọng rằng Chính phủ Hungary sớm ban hành Nghị định hướng dẫn để làm rõ vấn đề này.

Một yêu cầu khác đối với nhà đầu tư khách mời là khi mua quyền sở hữu bất động sản nhà ở, việc cấm chuyển nhượng và thế chấp phải được đăng ký trong sổ đăng ký bất động sản trong thời gian tối đa 5 năm kể từ ngày ký kết hợp đồng mua bán. Trong 5 năm, công dân quốc gia thứ ba nộp đơn xin Giấy phép cư trú dành cho nhà đầu tư khách mời phải sở hữu bất động sản nhà ở. Tuy nhiên, cũng chấp nhận việc bất động sản nhà ở được đồng sở hữu bởi một hoặc nhiều thành viên trong gia đình (vợ/chồng, con cái vị thành niên) của công dân quốc gia thứ ba. 

Luật sư cũng phải kiểm tra dữ liệu của các bên ký kết và phải thông báo cho các bên về quyền lợi và nghĩa vụ hợp đồng. Trong hợp đồng, người bán và người mua phải được xác định rõ ràng, và hợp đồng phải ghi rõ họ tên khai sinh, nơi sinh và thời gian sinh, địa chỉ thường trú, số định danh cá nhân, và mã số thuế.

Nếu một trong hai bên là pháp nhân, hợp đồng phải bao gồm tên, trụ sở đăng ký, số đăng ký công ty, số thống kê, mã số thuế, và tên của người đại diện công ty. Hợp đồng phải bao gồm tên vị trí bất động sản, tọa lạc ở đâu và số địa hình của bất động sản.

Giá mua phải được cố định trong hợp đồng mua bán bất động sản. Cơ quan nhập cư có thể kiểm tra tính xác thực về giá mua của nhà đầu tư khách mời với sự tham gia của chuyên gia. Giấy chứng nhận năng lượng của bất động sản cũng là bắt buộc để ký kết hợp đồng. Ngày và nơi lập văn bản phải được chỉ định.

Luật sư chỉ có thể ký chứng thực một văn bản đã được ký tên cá nhân, trừ khi văn bản đó được ký ở nước ngoài và được chứng thực đúng cách. Việc xác định và ký kết hợp đồng mà không cần các bên xuất hiện trực tiếp, (có thể theo hình thức điện tử, trực tuyến). Luật sư chuẩn bị bản ghi âm việc xác minh danh tính điện tử và ký kết hợp đồng.

Nếu người mua thanh toán tiền mua bất động sản nhà ở một lần, luật sư sẽ nộp hợp đồng và Giấy phép đăng ký quyền sở hữu vào sổ đăng ký đất đai sau khi hợp đồng được ký kết. Hợp đồng mua bán phải được nộp vào Sổ Đăng Ký Đất Đai trong vòng 30 ngày. Trong trường hợp thanh toán theo từng đợt, việc giữ quyền sở hữu là có thể. Trong trường hợp này, đơn đăng ký nộp vào Sổ Đăng Ký Đất Đai không liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu mà là việc mua bán diễn ra với điều kiện giữ quyền sở hữu.

Khi người bán nhận đủ số tiền, họ sẽ đưa ra sự đồng ý bằng văn bản để đăng ký quyền sở hữu. Nếu người bán đã đồng ý, điều này phải được nộp vào Sổ Đăng Ký Đất Đai, sau đó quyền sở hữu được đăng ký, đồng thời, ghi chú về việc bán có điều kiện sẽ bị xóa.

Cấp phép tại Văn phòng Chính phủ

Một cá nhân nước ngoài có thể mua quyền sở hữu bất động sản ở Hungary với sự cho phép của Văn phòng Chính phủ theo vị trí bất động sản. Sự cho phép chỉ bắt buộc nếu nhà đầu tư không phải là công dân của Liên minh Châu Âu, Khu vực Kinh tế châu Âu, hoặc Thụy Sĩ.

Cũng có thể yêu cầu Giấy phép với hợp đồng trước. Hồ sơ phải được nộp bằng văn bản bằng tiếng Hungary theo mẫu của Văn phòng Chính phủ. Bản sao Giấy chứng nhận đi lại của người mua, lý lịch tư pháp trong sạch, và Giấy chứng nhận quyền sở hữu đính kèm.

Văn phòng Chính phủ sẽ liên hệ với chính quyền địa phương có trách nhiệm về vị trí của bất động sản và yêu cầu xác nhận việc mua bất động sản có gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của chính quyền địa phương không. Văn phòng Chính phủ cũng sẽ liên hệ với Cơ quan Nhập cư và cảnh sát về các vấn đề liên quan đến lợi ích cộng đồng như cấm nhập cảnh và cư trú, lệnh bắt giữ. Thời hạn xử lý là 45 ngày.

Nếu người nước ngoài muốn bán bất động sản tại Hungary, họ không cần sự cho phép từ Văn phòng Chính phủ.

Thủ tục Đăng ký đất đai

Được nhập thông tin vào Sổ Đăng ký Đất đai có thể được thực hiện trên cơ sở hợp đồng được luật sư chứng thực. Người mua chỉ trở thành chủ sở hữu nếu quyền sở hữu được đăng ký vào Sổ Đăng ký Đất đai. Đại diện pháp lý là bắt buộc trong quá trình này.

Sau khi ký kết hợp đồng, luật sư sẽ nộp các tài liệu cần thiết vào Sổ Đăng ký Đất đa trong vòng 60 ngày để đăng ký quyền sở hữu của người mua. Trường hợp ưu tiên, thời hạn thủ tục tối đa 30 ngày.

Như đã đề cập trên, người bán bất động sản phải đồng ý với việc đăng ký chủ sở hữu mới. Người bán đồng ý khi họ nhận đủ số tiền mua bất động sản. Quyền sở hữu của người mua được đăng ký hồi tố từ ngày nộp đơn đăng ký.

Giai đoạn tiếp nhận

Sau thỏa thuận mua bán, các bên ký biên bản bàn giao. Trong đó, các bên tuyên bố rằng người bán sẽ bàn giao bất động sản cho người mua, trong trường hợp này họ sẽ giao chìa khóa cho bên mua. Các số liệu tiêu thụ (gas, nước, điện) phải được ghi lại. Biên bản phải được hai người làm chứng ký như văn bản riêng tư. Các chi phí của bất động sản sẽ được tính cho chủ sở hữu mới kể từ ngày sở hữu. Sau đó, cả hai bên có 15 ngày để chuyển các hóa đơn tiện ích sang tên mình.

Các vấn đề về thuế liên quan đến mua bất động sản 

Thuế VAT là 5% khi mua bất động sản mới xây dựng. Mức giảm thuế này có thể được áp dụng đến cuối năm 2026, nhưng chỉ khi Giấy phép xây dựng hoàn tất vào cuối năm 2022.

Sau khi mua bất động sản, Văn phòng Đất đai sẽ gửi quyết định về việc đăng ký chủ sở hữu mới cho luật sư. Sau đó, cơ quan thuế sẽ xác định thuế thu nhập từ tài sản. Sau khi mua bất động sản, người sở hữu phải nộp thuế chuyển nhượng 4%, được xác định dựa trên giá trị thị trường của bất động sản. Nếu giá mua của bất động sản vượt quá 1,000,000 HUF, thuế được giảm xuống còn 2% thay vì 4% cho phần vượt quá, nhưng số tiền thuế phải nộp chỉ được phép tối đa 200,000,000 HUF.

Luật nhập cư không ngăn cản nhà đầu tư sử dụng bất động sản, ví dụ như cho thuê. Một cá nhân có thể khấu trừ 10% thu nhập cho thuê như chi phí mà không cần chứng từ và chỉ phải trả 15% thuế thu nhập cá nhân trên lợi nhuận được tính theo cách này tại Hungary.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể bán bất động sản sau 5 năm. Từ năm thứ 5 sau khi mua bất động sản, khi nhà đầu tư bán lại bất động sản ở Hungary sẽ được miễn thuế, nhưng nên kiểm tra xem liệu có phải trả thuế tại quốc gia nơi họ là cư dân thuế không hoặc liệu có hiệp định tránh đánh thuế hai lần nào với Hungary không.

Thuế xây dựng là một loại thuế địa phương, số tiền do chính quyền địa phương của khu vực cụ thể xác định, vì vậy mức thuế này thay đổi tùy theo vị trí của bất động sản. Có những địa phương không áp đặt thuế này hoặc chỉ áp đặt nếu bất động sản nhà ở được sử dụng cho mục đích kinh doanh.

Việc tính toán dựa trên diện tích sử dụng của tòa nhà theo mét vuông hoặc giá trị doanh thu điều chỉnh của tòa nhà. Chính quyền địa phương thường tính thuế xây dựng dựa trên diện tích sử dụng, số tiền thay đổi tùy theo địa phương nhưng không quá 1,100 HUF/m2. Chủ sở hữu bất động sản mới phải nộp thuế xây dựng vào ngày đầu tiên của năm dương lịch. Thuế xây dựng được trả 2 lần/năm và chia thành các phần bằng nhau.