Những cách phổ biến để sở hữu nhà ở Úc cho người Việt 2025

Trong những năm gần đây, nhu cầu mua nhà ở Úc của người Việt ngày càng gia tăng, xuất phát từ nhiều mục đích khác nhau như hỗ trợ con cái du học, tìm kiếm cơ hội đầu tư sinh lời ổn định hay định hướng lâu dài cho kế hoạch định cư. Thực tế, sở hữu nhà tại Úc không chỉ mang ý nghĩa về an cư mà còn được xem như một kênh đầu tư an toàn và minh bạch, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản Úc vẫn duy trì sức hút đối với nhà đầu tư quốc tế. 

Tuy nhiên, một câu hỏi quan trọng đặt ra là: người nước ngoài, trong đó có người Việt, mua nhà ở Úc bằng những hình thức nào và đâu là lựa chọn phù hợp nhất? Luật pháp Úc có những quy định chặt chẽ, cụ thể đối với từng trường hợp giao dịch, do đó việc nắm rõ các hình thức sở hữu hợp pháp là điều kiện tiên quyết để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi cho người mua.

Quy định chung khi người nước ngoài mua nhà ở Úc (Background Section)

Người nước ngoài khi mua nhà tại Úc phải tuân thủ nhiều quy định chặt chẽ về loại tài sản, chi phí và khả năng vay vốn:

• Loại bất động sản được phép mua: Chỉ được mua nhà mới, căn hộ off-the-plan hoặc đất trống; hiện tại (1/4/2025–31/3/2027) bị cấm mua nhà đã xây sẵn.
• FIRB approval & chi phí phụ trội: Bắt buộc xin phê duyệt từ Foreign Investment Review Board (FIRB) và đóng phí hồ sơ (từ khoảng 15,100 AUD cho tài sản dưới 1 triệu AUD, cao hơn với giá trị lớn). Ngoài ra phải nộp stamp duty, phụ thu người nước ngoài (có thể tới 7–8% tùy bang), và vacancy fee nếu nhà bỏ trống quá 183 ngày/năm.
• Điều kiện vay vốn: Ngân hàng Úc thường chỉ cho người nước ngoài vay khoảng 60–70% giá trị bất động sản, kèm yêu cầu chứng minh thu nhập. Thu nhập ngoại tệ thường bị tính giảm (income shading).
• Ngoại lệ: Một số dự án có exemption certificate hoặc trường hợp góp phần tăng nguồn cung nhà ở có thể được miễn phê duyệt riêng. Các bang cũng có chính sách phụ thu riêng, vì vậy cần tìm hiểu cụ thể theo từng địa phương.

Mua nhà trả góp ở Úc

Một trong những cách phổ biến để mua nhà trả góp ở Úc là thông qua hình thức vay thế chấp (mortgage loan) tại các ngân hàng hoặc tổ chức tài chính. Về bản chất, đây là khoản vay mà trong đó chính bất động sản được mua sẽ đóng vai trò là tài sản bảo đảm. Người mua có trách nhiệm trả góp hàng tháng bao gồm gốc và lãi suất cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính với ngân hàng.

Để sở hữu nhà ở Úc mà không cần thanh toán toàn bộ ngay lập tức, nhiều người lựa chọn vay thế chấp từ ngân hàng hoặc tổ chức tài chính.

Điều kiện vay đối với người nước ngoài

Khác với công dân hoặc thường trú nhân Úc, người nước ngoài khi vay mua nhà Úc thường phải đáp ứng các điều kiện chặt chẽ hơn:

• Tỷ lệ cho vay (Loan to Value Ratio – LVR) thường bị giới hạn ở mức 60–70% giá trị tài sản, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư cần chuẩn bị sẵn 30–40% vốn tự có.
• Nguồn thu nhập phải được chứng minh rõ ràng qua bảng lương, hợp đồng lao động, báo cáo thuế hoặc giấy tờ chứng minh kinh doanh. Nếu thu nhập bằng ngoại tệ, nhiều ngân hàng sẽ áp dụng cơ chế “income shading”, tức chỉ tính từ 60–90% thu nhập thực tế để phòng ngừa rủi ro biến động tỷ giá.
• Lịch sử tín dụng và khả năng thanh toán nợ quốc tế cũng có thể được ngân hàng xem xét.

Quy trình mua nhà trả góp ở Úc

Quy trình chuẩn khi một người nước ngoài muốn mua nhà theo hình thức vay thế chấp thường bao gồm các bước sau:

1. Pre-approval (chấp thuận trước hạn mức vay): nộp hồ sơ cho ngân hàng để được xác nhận khả năng vay và mức vay tối đa.
2. Chọn bất động sản phù hợp: lưu ý chỉ được mua nhà mới, căn hộ off-the-plan hoặc đất trống theo đúng quy định.
3. Nộp đơn FIRB: xin phê duyệt từ Foreign Investment Review Board trước khi hợp đồng mua bán có hiệu lực pháp lý.
4. Settlement (thanh toán & sang tên): hoàn tất thủ tục pháp lý, ký kết các giấy tờ vay chính thức và bàn giao quyền sở hữu.

Lưu ý khi vay thế chấp

Người nước ngoài nên chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ tài chính, đồng thời tham khảo các chuyên gia môi giới tài chính (mortgage broker) để lựa chọn ngân hàng có chính sách cho vay phù hợp. Ngoài ra, cần cân nhắc thêm chi phí lãi vay, phí bảo hiểm khoản vay (nếu LVR cao), cùng các chi phí phụ trội khác trong toàn bộ giao dịch.

Với những lưu ý trên, mortgage Úc* trở thành lựa chọn khả thi nhưng đòi hỏi sự chuẩn bị tài chính cẩn trọng và hiểu rõ quy định pháp lý hiện hành.

*Mortgage ở Úc (vay thế chấp bất động sản tại Úc) là một dạng khoản vay do ngân hàng hoặc tổ chức tài chính cấp để bạn có thể mua nhà, căn hộ hoặc đất. Điểm đặc biệt là:

• Tài sản được mua chính là tài sản thế chấp: nghĩa là ngân hàng sẽ giữ “quyền thế chấp” (mortgage) đối với căn nhà/căn hộ đó cho đến khi bạn trả hết nợ gốc và lãi.
• Người vay sẽ trả góp hàng tháng bao gồm gốc và lãi suất theo hợp đồng. Thời hạn vay phổ biến từ 20–30 năm.
• Nếu người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng có quyền xiết nợ và bán bất động sản để thu hồi khoản vay.

Mua nhà ở Úc để cho thuê (đầu tư cho thuê)

Thị trường bất động sản cho thuê tại các thành phố lớn của Úc như Sydney và Melbourne đang trong tình trạng khan hiếm nguồn cung. Tỷ lệ trống thấp, nhu cầu thuê nhà cao do sự gia tăng dân nhập cư, sinh viên quốc tế và lao động tay nghề đã tạo nên mức lợi suất ổn định cho nhà đầu tư. Điều này khiến hình thức mua nhà ở Úc cho thuê trở thành lựa chọn hấp dẫn đối với nhiều phụ huynh và nhà đầu tư Việt Nam.

Sở hữu nhà ở Úc để cho thuê ngày càng được nhiều phụ huynh và nhà đầu tư Việt Nam xem là giải pháp đầu tư hấp dẫn.

Lợi ích của việc sở hữu nhà cho thuê

• Tối ưu chi phí du học: Phụ huynh có thể vừa đảm bảo chỗ ở ổn định cho con, vừa khai thác thêm phòng trống để cho thuê, giúp trang trải chi phí học tập và sinh hoạt.
• Dòng tiền thụ động: Thu nhập cho thuê đều đặn hỗ trợ bù đắp chi phí vay thế chấp, thuế và các khoản phí liên quan.
• Gia tăng giá trị tài sản: Ngoài lợi nhuận cho thuê, giá trị bất động sản tại các thành phố lớn thường tăng trưởng theo thời gian, đem lại lợi ích kép cho nhà đầu tư.

Quy định pháp lý cần lưu ý

Theo quy định hiện hành, người nước ngoài chỉ được phép mua nhà mới, bất động sản off-the-plan hoặc đất trống để xây dựng. Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán, các tài sản này có thể đưa vào khai thác cho thuê hợp pháp. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tuân thủ các quy định của Foreign Investment Review Board (FIRB) và hoàn tất việc xin chấp thuận trước khi ký hợp đồng ràng buộc.

Rủi ro và nghĩa vụ tài chính

• Vacancy fee: Nếu bất động sản bị bỏ trống quá 183 ngày trong một năm, chủ sở hữu nước ngoài phải nộp phí bỏ trống (vacancy fee) theo mức tương ứng với phí FIRB đã đóng khi nộp hồ sơ xin phép mua.
• Chi phí quản lý và bảo trì: Việc cho thuê đồng nghĩa với phát sinh chi phí quản lý, bảo hiểm, bảo trì, cũng như nghĩa vụ khai báo thuế thu nhập từ cho thuê với cơ quan thuế Úc.
• Biến động thị trường: Dù thị trường đang khan hiếm, giá thuê có thể thay đổi theo chu kỳ kinh tế, luật di trú hoặc biến động nguồn cung.

Nhìn chung, đầu tư bất động sản Úc để cho thuê là chiến lược mang lại cả lợi ích tài chính lẫn lợi ích sử dụng thực tế, đặc biệt đối với phụ huynh có con đi du học. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần quản lý rủi ro và đảm bảo tuân thủ đầy đủ quy định pháp lý để tối ưu lợi nhuận cho thuê nhà Úc và bảo vệ giá trị tài sản lâu dài.

Nhờ người thân đứng tên mua nhà ở Úc

Một số gia đình Việt Nam có con cái hoặc người thân đang là công dân hoặc thường trú nhân Úc thường lựa chọn phương án nhờ người thân mua nhà ở Úc đứng tên. Đây là giải pháp nhằm tận dụng quyền lợi pháp lý của người bản địa, bởi công dân và thường trú nhân không bị ràng buộc bởi các quy định khắt khe áp dụng cho “foreign buyer”.

Đối với các gia đình có người thân là công dân hay thường trú nhân Úc, việc nhờ đứng tên trở thành một cách phổ biến nhằm hỗ trợ sở hữu nhà ở Úc.

Ưu điểm

• Không bị hạn chế loại bất động sản: Người thân là công dân/thường trú nhân có thể mua cả nhà mới và nhà cũ, thay vì bị giới hạn chỉ được mua nhà mới hoặc bất động sản off-the-plan.
• Tiết kiệm chi phí: Khi giao dịch dưới tên người thân bản địa, người mua tránh được các khoản phụ thu áp dụng cho người nước ngoài như Foreign Purchaser Surcharge, phí FIRB, hay vacancy fee.
• Thủ tục đơn giản hơn: Quá trình mua bán và vay thế chấp cũng thuận lợi hơn nhờ chính sách hỗ trợ người cư trú tại Úc.

Nhược điểm và rủi ro pháp lý

Tuy có lợi ích về chi phí và thủ tục, hình thức mua nhà đứng tên hộ ở Úc lại tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Quyền sở hữu pháp lý: Tài sản được đăng ký dưới tên người thân, do đó người bỏ tiền thực tế không có quyền sở hữu hợp pháp nếu không có thỏa thuận ràng buộc.
• Tranh chấp tài sản: Trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn, ly hôn, thừa kế hoặc người thân gặp vấn đề tài chính, căn nhà có thể bị ảnh hưởng bởi quyền lợi hoặc nghĩa vụ pháp lý của họ.
• Khó chứng minh nguồn vốn: Khi có nhu cầu định cư hoặc chuyển đổi tài sản, việc chứng minh nguồn gốc vốn và quyền sở hữu thực tế sẽ phức tạp.

Cách giảm thiểu rủi ro

Để hạn chế rủi ro, nhà đầu tư có thể áp dụng một số giải pháp:

• Lập trust deed hoặc hợp đồng vay/hợp tác quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, nhằm chứng minh quan hệ pháp lý và nguồn vốn.
• Tư vấn pháp lý chuyên nghiệp: Sử dụng dịch vụ của luật sư bất động sản tại Úc để đảm bảo hợp đồng tuân thủ luật hiện hành và có hiệu lực ràng buộc.
• Ghi nhận giao dịch tài chính minh bạch: Chuyển tiền và thanh toán qua hệ thống ngân hàng chính thống, tránh giao dịch tiền mặt hoặc kênh phi chính thức.

Việc người Việt mua nhà nhờ người thân Úc đứng tên có thể mang lại lợi ích lớn về chi phí và phạm vi sở hữu, song chỉ phù hợp khi có sự tin tưởng tuyệt đối và thỏa thuận pháp lý chặt chẽ. Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng giữa lợi ích ngắn hạn và rủi ro dài hạn, đồng thời ưu tiên giải pháp minh bạch, hợp pháp để bảo vệ quyền lợi tài chính của mình.

Chuyển tiền sang Úc để mua nhà

Quy định về chuyển ngoại tệ từ Việt Nam

Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, công dân có quyền chuyển ngoại tệ ra nước ngoài cho các mục đích hợp pháp như học tập, định cư, chữa bệnh hoặc đầu tư. Trong trường hợp chuyển tiền sang Úc mua nhà, người mua cần chuẩn bị hồ sơ chứng minh rõ mục đích (hợp đồng mua bán bất động sản, giấy tờ xin phê duyệt FIRB, chứng từ thu nhập và nguồn tiền). Việc chuyển tiền chỉ được thực hiện thông qua các ngân hàng thương mại được cấp phép.

Người Việt muốn sở hữu nhà ở Úc cần thực hiện chuyển tiền qua hệ thống ngân hàng thương mại hợp pháp.

Kênh chính thống và quy trình

• Ngân hàng thương mại: Đây là kênh an toàn và hợp pháp duy nhất để chuyển tiền ra nước ngoài với mục đích mua bất động sản. Người mua sẽ cần mở tài khoản ngoại tệ, cung cấp hồ sơ hợp lệ, sau đó ngân hàng tiến hành chuyển khoản quốc tế (SWIFT) trực tiếp sang tài khoản chỉ định tại Úc.
• Lợi ích: chuyển tiền qua kênh chính thống giúp đảm bảo tính minh bạch, dễ dàng chứng minh nguồn vốn khi cơ quan thuế hoặc cơ quan di trú Úc yêu cầu.

Lưu ý khi tránh kênh không chính thức

Một số nhà đầu tư tìm đến các dịch vụ chuyển tiền “chợ đen” để tiết kiệm chi phí hoặc do thiếu thông tin. Tuy nhiên, các kênh này tiềm ẩn rủi ro lớn:

• Không có chứng từ pháp lý, dẫn tới khó chứng minh nguồn gốc vốn.
• Có thể vi phạm quy định về quản lý ngoại hối của Việt Nam.
• Rủi ro mất tiền hoặc bị liên đới đến hoạt động rửa tiền quốc tế.

Quy định về nguồn vốn tại Úc (AML/CTF Law)

Úc áp dụng nghiêm ngặt Luật chống rửa tiền và chống tài trợ khủng bố (Anti-Money Laundering and Counter-Terrorism Financing Act – AML/CTF). Điều này có nghĩa là:

• Ngân hàng và các tổ chức tài chính Úc phải kiểm tra, xác minh nguồn tiền đến từ nước ngoài.
• Người mua cần cung cấp đầy đủ giấy tờ chứng minh hợp pháp: hợp đồng lao động, báo cáo thuế, sao kê ngân hàng, hoặc giấy tờ chuyển tiền chính thức từ Việt Nam.
• Nếu nguồn tiền không minh bạch, giao dịch có thể bị chặn hoặc báo cáo cho cơ quan chức năng.

Việc chuyển tiền sang Úc mua nhà là bước quan trọng trong toàn bộ quy trình đầu tư bất động sản. Để đảm bảo an toàn và tính hợp pháp, người mua cần thực hiện qua kênh ngân hàng chính thống, tuân thủ đầy đủ quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và hệ thống AML/CTF của Úc. Đây là điều kiện tiên quyết để chứng minh nguồn vốn hợp lệ, bảo vệ quyền sở hữu tài sản và tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai.

Có thể thấy, sở hữu nhà ở Úc đối với người Việt Nam hiện nay có nhiều lựa chọn khác nhau, từ vay thế chấp để trả góp, đầu tư cho thuê, nhờ người thân đứng tên cho đến việc chuyển tiền trực tiếp sang Úc. Tuy nhiên, dù dưới hình thức nào, yếu tố pháp lý và tài chính luôn giữ vai trò then chốt, quyết định đến sự an toàn cũng như hiệu quả lâu dài của khoản đầu tư.

Trong bối cảnh quy định pháp luật Úc liên tục thay đổi, nhà đầu tư và phụ huynh Việt Nam cần hết sức thận trọng, đồng thời nên tìm đến sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý, môi giới bất động sản và tư vấn tài chính để đưa ra quyết định đúng đắn.

Nếu quý vị đang quan tâm đến việc mua hoặc đầu tư bất động sản tại Úc, hãy liên hệ ngay với các chuyên gia của SI Group để được tư vấn giải pháp phù hợp, an toàn và tối ưu nhất cho nhu cầu của mình:

🏢: Tầng 44, Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, P. Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, P. Ngọc Hà, TP. Hà Nội

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube

>>> XEM THÊM:

• Mua nhà ở Úc có được định cư không? Bí quyết mua nhà tại Úc
• Những điều cần lưu ý để tránh “tiền mất tật mang” khi đầu tư bất động sản Úc
• Tại sao ngày càng nhiều du học sinh chọn Úc để học và định cư?