Dubai hợp nhất các chương trình Golden Visa và cư trú theo bất động sản trên một nền tảng GDRFA duy nhất

Tổng cục Quản lý Cư trú và Người nước ngoài Dubai (GDRFA Dubai) và Sở Đất đai Dubai (Dubai Land Department – DLD) đã ký kết Biên bản ghi nhớ (MoU) nhằm hợp nhất ba dịch vụ cư trú liên quan đến bất động sản vào một kênh quản lý hành chính duy nhất.

Thỏa thuận này bao gồm các chương trình: Golden Residency (Thị thực Vàng), Retiree Residency (Cư trú hưu trí) và Property Residency (Cư trú theo bất động sản), tất cả sẽ được tích hợp vào hệ thống của GDRFA Dubai.

Biên bản ghi nhớ được ký kết vào ngày 11/4 bởi Trung tướng Mohammed Ahmed Al Marri – Tổng Giám đốc GDRFA Dubai, và ông Omar Hamad Bu Shehab – Tổng Giám đốc DLD. Cả hai bên đều nhấn mạnh rằng đây là một bước tiến trong việc tăng cường phối hợp và tích hợp giữa các cơ quan quản lý, thay vì thay đổi các tiêu chí đủ điều kiện hay ngưỡng đầu tư của các chương trình hiện hành.

Phạm vi điều chỉnh và các quy định được duy trì

Theo thỏa thuận mới, toàn bộ quy trình dành cho ba diện cư trú gắn với bất động sản sẽ được thực hiện thông qua một kênh duy nhất do GDRFA quản lý, bao gồm: nộp hồ sơ, xác minh tài sản và phê duyệt. Trước đây, nhà đầu tư phải làm việc đồng thời với cả GDRFA và DLD, dẫn đến việc phát sinh thủ tục trùng lặp và quy trình xử lý dữ liệu thủ công, kéo dài thời gian.

Việc hợp nhất này được kỳ vọng sẽ đơn giản hóa quy trình, giảm thiểu giấy tờ và nâng cao hiệu quả xử lý hồ sơ, đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài.

Tuy nhiên, các yếu tố cốt lõi của chương trình vẫn được giữ nguyên. Ngưỡng đầu tư không thay đổi, trong đó diện Golden Residency thông qua bất động sản vẫn yêu cầu giá trị tài sản tối thiểu 2 triệu AED (khoảng 545.000 USD). Chương trình tiếp tục cấp quyền cư trú 10 năm, có thể gia hạn, nhưng chưa có một lộ trình tiêu chuẩn để chuyển đổi sang quốc tịch hoặc thường trú nhân lâu dài.

GDRFA, Dubai

Token hóa bất động sản: yếu tố thúc đẩy tích hợp hệ thống

Trong phát biểu của mình, ông Al Marri đặc biệt nhấn mạnh vai trò của các sáng kiến token hóa bất động sản do DLD triển khai, cho rằng đây là yếu tố đã “tăng cường khả năng tích hợp hệ thống và tạo ra một môi trường vận hành tiên tiến” nhằm hỗ trợ cho sự hợp tác giữa các cơ quan. Đây là một chi tiết đáng chú ý trong bối cảnh chuyển đổi số đang diễn ra mạnh mẽ tại Dubai.

Từ năm 2024, Dubai đã bắt đầu thử nghiệm mô hình token hóa bất động sản, cho phép nhà đầu tư sở hữu một phần tài sản (fractional ownership) thông qua các nền tảng dựa trên công nghệ blockchain. Mô hình này mở ra khả năng tiếp cận thị trường linh hoạt hơn, đặc biệt đối với các nhà đầu tư không muốn hoặc không thể mua trọn một bất động sản.

Trong tương lai, nếu các tài sản được token hóa đủ điều kiện để xác minh cư trú thông qua hệ thống hợp nhất giữa GDRFA và DLD, điều này có thể tạo ra những thay đổi đáng kể đối với lộ trình Golden Visa thông qua bất động sản. Khi đó, nhà đầu tư có thể xây dựng danh mục đầu tư đạt chuẩn thông qua việc sở hữu nhiều phần nhỏ của các tài sản khác nhau, thay vì phải đầu tư vào một bất động sản duy nhất như hiện nay.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, cả hai bên vẫn chưa đưa ra xác nhận chính thức về khả năng áp dụng mô hình này trong việc xét duyệt cư trú.

Nới lỏng quy định về phương thức thanh toán

Việc hợp nhất nền tảng quản lý được triển khai sau một cải cách quan trọng khác được công bố vào tháng 2/2026. Theo thông báo chính sách ngày 20/2, yêu cầu trước đây về việc nhà đầu tư phải thanh toán tối thiểu 50% giá trị bất động sản (hoặc ít nhất 1 triệu AED) để đủ điều kiện xin Golden Visa đã chính thức được bãi bỏ.

Theo quy định mới, điều kiện cốt lõi chỉ còn nằm ở việc giá trị bất động sản được DLD thẩm định đạt ngưỡng tối thiểu 2 triệu AED, trong khi phương thức thanh toán trả trước hay trả góp không còn là yếu tố quyết định.

Điểm đáng chú ý là các hình thức đầu tư đa dạng như bất động sản hình thành trong tương lai (off-plan), tài sản có thế chấp, hoặc kết hợp nhiều giấy chứng nhận quyền sở hữu đều được chấp nhận trong việc xét điều kiện.

Khi đặt trong bối cảnh kết hợp với thỏa thuận hợp nhất giữa GDRFA và DLD, hai cải cách này đang từng bước tái định hình trải nghiệm của nhà đầu tư trong quá trình tiếp cận các chương trình cư trú gắn với bất động sản tại Dubai. Mặc dù mức đầu tư tối thiểu không thay đổi, nhưng tính linh hoạt trong cấu trúc tài chính và sự đơn giản hóa trong quy trình hành chính đã giúp chương trình trở nên dễ tiếp cận và hiệu quả hơn đáng kể.

Định hướng theo chiến lược D33

Ông Omar Hamad Bu Shehab mô tả biên bản ghi nhớ (MoU) là “một cột mốc quan trọng trong tiến trình tích hợp giữa các cơ quan nhà nước”, đồng thời nhấn mạnh thỏa thuận này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả vận hành trong lĩnh vực bất động sản. Cả hai lãnh đạo đều liên kết sự hợp tác này với Chương trình Kinh tế Dubai D33 – chiến lược đặt mục tiêu tăng gấp đôi GDP của tiểu vương quốc trong vòng một thập kỷ.

Trong những năm gần đây, chương trình Golden Visa của Dubai đã chứng kiến tốc độ mở rộng đáng kể. Năm 2023, Dubai đã cấp khoảng 158.000 thị thực vàng, gần gấp đôi so với năm trước đó. Kể từ đó, chương trình tiếp tục được mở rộng sang nhiều nhóm đối tượng mới như nhà sáng tạo nội dung, nhà từ thiện theo mô hình waqf, và chủ sở hữu siêu du thuyền. Đến tháng 10/2025, Bộ Ngoại giao UAE cũng đã mở rộng dịch vụ lãnh sự dành riêng cho người sở hữu Golden Visa.

Hệ thống hỗ trợ lãnh sự này đã có lần thử nghiệm thực tế đầu tiên vào tháng 3, khi UAE tiến hành sơ tán khoảng 500 người sở hữu Golden Visa bị mắc kẹt do việc đóng cửa không phận trong khu vực.

Tuy nhiên, chỉ vài tuần sau đó, đã xuất hiện các báo cáo cho thấy chính hệ thống hành chính này cũng có thể được vận hành theo chiều ngược lại. Một số nguồn tin cho rằng đã có việc thu hồi hàng loạt giấy phép cư trú của công dân Iran ở nước ngoài, bao gồm cả các trường hợp sở hữu Golden Visa thông qua bất động sản. Đến nay, chính phủ UAE chưa xác nhận cũng như chưa phủ nhận thông tin này.

Trong bối cảnh đó, việc hợp nhất hệ thống quản lý hành chính diễn ra khi hạ tầng số của chương trình Golden Visa đã chứng minh được khả năng hỗ trợ người sở hữu, nhưng đồng thời nếu các thông tin trên là chính xác cũng cho thấy khả năng loại trừ.

Việc triển khai một cổng quản lý cư trú tập trung mang lại tính minh bạch và khả năng dự đoán cao hơn về mặt vận hành cho nhà đầu tư và các doanh nghiệp quốc tế. Tuy nhiên, câu hỏi về mức độ ổn định và an toàn dài hạn của hệ thống vẫn là một vấn đề cần được theo dõi thêm.

Ông Omar Hamad Bu Shehab (bên trái), Nguồn: Imidaily

Tạm kết

Trong bối cảnh Dubai đang liên tục cải cách hệ thống cư trú gắn với bất động sản từ việc hợp nhất quy trình, nới lỏng điều kiện thanh toán đến định hướng tích hợp công nghệ như token hóa chương trình Golden Visa đang bước vào một giai đoạn mới với nhiều cơ hội nhưng cũng đòi hỏi sự hiểu rõ về cấu trúc và chính sách.

Đối với nhà đầu tư, việc nắm bắt đúng thời điểm, lựa chọn cấu trúc đầu tư phù hợp và hiểu rõ các thay đổi trong quy trình vận hành sẽ là yếu tố then chốt để tối ưu hóa lợi ích và hạn chế rủi ro.

Nếu Quý vị đang quan tâm đến chương trình Golden Visa Dubai hoặc các giải pháp cư trú thông qua đầu tư bất động sản, đội ngũ chuyên gia tại SI Group sẵn sàng đồng hành cùng Quý vị từ cập nhật chính sách, đánh giá cơ hội đầu tư đến xây dựng chiến lược phù hợp với mục tiêu dài hạn:

🏢: Tầng 44 Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, P. Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh.

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, P. Ngọc Hà, TP. Hà Nội.

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube