Bồ Đào Nha sẽ tăng thuế chuyển nhượng bất động sản đối với người nước ngoài trong bối cảnh khủng hoảng nhà ở

Chính phủ Bồ Đào Nha dự kiến sẽ tăng thuế chuyển nhượng bất động sản đô thị (IMT – Municipal Property Transfer Tax) áp dụng cho người mua nhà không cư trú, nhằm kiềm chế nhu cầu từ nước ngoài và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân trong nước. Động thái này là một phần trong gói giải pháp toàn diện về nhà ở, hướng đến việc hạ nhiệt thị trường, bao gồm:

• Đẩy nhanh cấp phép xây dựng,
• Tăng nguồn cung nhà ở,
• Mở rộng các lựa chọn thuê nhà giá phải chăng, và
• Áp dụng ưu đãi thuế cho người mua nhà trẻ tuổi.

Tại Bồ Đào Nha, thuế IMT được thu một lần tại thời điểm giao dịch, khi người mua mua bất động sản đô thị, đất nông thôn hoặc quyền sở hữu tài sản có giá trị.

Hiện chính phủ chưa công bố mức thuế suất hoặc khung áp dụng mới, nhưng các chuyên gia dự đoán sẽ có mức phụ thu dành riêng cho người mua không cư trú, song thấp hơn đáng kể so với đề xuất phụ thu 100% của Tây Ban Nha đối với người mua ngoài Liên minh châu Âu (EU). Mức thuế IMT hiện hành tại Bồ Đào Nha được giới hạn tối đa ở mức 8% đối với người cư trú.

Cân bằng giữa thu hút nhà đầu tư và khả năng chi trả của người dân địa phương

Theo định hướng từ Chính phủ, bà Ana Figueiras, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Mới tại Insula Capital, cho rằng chính sách thuế mới sẽ được thiết kế một cách thận trọng. Bà nhận định, chính quyền muốn kiềm chế nhu cầu đầu tư nước ngoài nhưng vẫn duy trì hình ảnh thân thiện với nhà đầu tư và không cản trở dòng vốn quốc tế. Do đó, bà dự đoán mức thuế bổ sung, nếu được áp dụng, sẽ “ở mức độ vừa phải” và thấp hơn đáng kể so với mức mà Tây Ban Nha đề xuất.

Thời điểm triển khai chính sách vẫn chưa được xác định rõ. Bà Figueiras dự đoán sẽ không có biện pháp cụ thể nào được ban hành trước đầu năm sau, do cần trải qua quy trình lập pháp và tham vấn, có thể gặp phải sự phản đối trong quốc hội, dẫn đến việc trì hoãn.

Tuy nhiên, bà bày tỏ hoài nghi rằng biện pháp tăng thuế này có thể giúp giải quyết đáng kể tình trạng khan hiếm nhà ở, khi người mua quốc tế chỉ chiếm khoảng 5% tổng số giao dịch trong năm qua. Bà nhấn mạnh, ngay cả khi nhu cầu nước ngoài giảm nhẹ, tác động sẽ không đáng kể nếu không xử lý các vấn đề căn bản như:

• Tắc nghẽn trong quy trình cấp phép xây dựng,
• Gánh nặng thuế tổng thể cao, và
• Thiếu đầu tư công vào nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ.

Trong thập kỷ qua, Bồ Đào Nha ghi nhận tỷ lệ xây dựng nhà ở thấp nhất châu Âu, khiến tình trạng thiếu hụt ngày càng nghiêm trọng. “Nếu không giải quyết tận gốc những vấn đề này, việc đánh thuế bổ sung người mua quốc tế sẽ chỉ mang lại tác dụng rất hạn chế,” bà Figueiras nhận định.

Số lượng nhà ở mới được xây dựng trên mỗi 1.000 người dân giai đoạn 2015–2025 (Nguồn: imidaily)

Vì sao chính phủ hành động vào thời điểm này?

Chính sách mới nhằm giải quyết tình trạng thị trường nhà ở Bồ Đào Nha đang chịu áp lực lớn từ giá bán tăng cao và nhu cầu mạnh mẽ của người mua nước ngoài. Kể từ năm 2015, giá nhà tại Bồ Đào Nha đã tăng 124%, vượt xa mức trung bình 53% của Liên minh châu Âu (EU) trong cùng giai đoạn.

Theo số liệu từ Viện Thống kê Quốc gia Bồ Đào Nha (INE), trong quý I năm nay, người mua ngoài khối EU chi trung bình 451.000 EUR cho mỗi giao dịch, gần gấp đôi mức trung bình 225.000 EUR của người mua trong nước; trong khi đó, người mua đến từ các quốc gia EU chi trung bình 310.000 EUR.

Bất chấp việc chính phủ đã chấm dứt chương trình Golden Visa bất động sản vào năm 2023, Bồ Đào Nha vẫn tiếp tục thu hút mạnh mẽ dòng vốn quốc tế nhờ các yếu tố nổi bật như môi trường sống hấp dẫn, khí hậu ôn hòa, chi phí hợp lý, ưu đãi thuế, mức độ an toàn cao và chính sách cư trú linh hoạt trước đây. Theo dự báo của Henley & Partners, Bồ Đào Nha có thể đón hơn 1.400 triệu phú nhập cư trong năm 2025, cùng với làn sóng tương tự tại Ý và Hy Lạp.

Nhà đầu tư có thể sẽ thích ứng với mức phụ thu ở mức vừa phải

Các chuyên gia cảnh báo rằng nếu thuế tăng quá mạnh, điều này có thể gây tâm lý lo ngại trong giới đầu tư và khiến dòng vốn chuyển hướng sang các thị trường khác như Tây Ban Nha, Ý hoặc Hy Lạp, đặc biệt trong bối cảnh thời gian xử lý hồ sơ cư trú kéo dài và các cuộc thảo luận về việc siết chặt quy trình nhập quốc tịch đang diễn ra.

Nếu mức phụ thu được áp dụng ở ngưỡng hợp lý, nhà đầu tư sẽ nhanh chóng thích nghi và thị trường vẫn duy trì sức mua ổn định. (Nguồn: Brint Portugal)

Tuy nhiên, nếu phụ thu chỉ áp dụng cho người không cư trú (non-residents) thay vì người không có quốc tịch Bồ Đào Nha, thì nhiều nhà đầu tư có thể né tránh khoản thuế này bằng cách thiết lập tình trạng cư trú trước khi mua bất động sản. Dù vậy, bà Ana Figueiras cho rằng những lợi thế cốt lõi của Bồ Đào Nha bao gồm chất lượng cuộc sống cao, an toàn, ổn định chính trị và chi phí sinh hoạt thấp hơn so với các thủ đô Tây Âu khác sẽ tiếp tục duy trì sức hút đối với nhà đầu tư quốc tế.

Nếu chính phủ lựa chọn mức phụ thu ở mức vừa phải, bà dự đoán nhà đầu tư sẽ nhanh chóng thích nghi, cân đối lại trong các thương vụ, và những người mua có động cơ thực sự vẫn sẽ tích cực tham gia thị trường. Chỉ trong trường hợp xấu nhất, nếu mức thuế bổ sung tương tự như đề xuất của Tây Ban Nha được áp dụng, thị trường đầu tư nước ngoài tại Bồ Đào Nha mới có nguy cơ sụt giảm mạnh, một kịch bản mà bà Figueiras đánh giá là khó có khả năng xảy ra.

Tác động đối với nhà đầu tư Việt Nam và khuyến nghị thời điểm này

Đối với nhà đầu tư Việt Nam, chính sách tăng thuế chuyển nhượng bất động sản đối với người không cư trú của Bồ Đào Nha có thể tạo ra hai tác động song song. Một mặt, chi phí giao dịch sẽ tăng nhẹ, đặc biệt với những trường hợp chưa có tình trạng cư trú tại thời điểm mua. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, chính sách này được kỳ vọng sẽ ổn định lại thị trường, hạn chế đầu cơ ngắn hạn và mang lại cơ hội tiếp cận tốt hơn cho những nhà đầu tư có mục tiêu sở hữu dài hạn.

Điểm quan trọng là, chính phủ Bồ Đào Nha chưa công bố mức phụ thu cụ thể, và theo nhận định của các chuyên gia, biện pháp này sẽ ở mức “vừa phải”, tức không làm thay đổi đáng kể tính hấp dẫn của thị trường. Trong bối cảnh giá nhà vẫn tăng đều và nguồn cung khan hiếm, bất động sản Bồ Đào Nha vẫn là kênh đầu tư an toàn và bền vững, đặc biệt tại các thành phố lớn như Lisbon, Porto và vùng Algarve.

Với nhà đầu tư Việt đang quan tâm tới việc đa dạng hóa tài sản hoặc tìm kiếm cơ hội định cư châu Âu, thời điểm hiện tại vẫn được xem là “cửa sổ vàng” để tham gia thị trường trước khi mức thuế mới có hiệu lực. Việc thiết lập tình trạng cư trú hoặc hoàn tất giao dịch sớm có thể giúp tối ưu chi phí và hưởng trọn lợi thế chính sách hiện hành.

Hãy liên hệ ngay SI Group để được đội ngũ chuyên gia của chúng tôi tư vấn chiến lược đầu tư bất động sản Bồ Đào Nha, hướng dẫn thủ tục pháp lý và đề xuất giải pháp phù hợp giúp quý vị đón đầu chính sách thuế mới, vừa đảm bảo lợi ích tài chính, vừa mở rộng cơ hội cư trú tại châu Âu:

🏢: Tầng 44, Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, P. Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, P. Ngọc Hà, TP. Hà Nội

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube

>>> XEM THÊM:

• Thổ Nhĩ Kỳ xóa bỏ bảo hộ tiền tệ: Dòng vốn đầu tư quốc tịch sẽ chuyển hướng sang đâu?
• EU triển khai hệ thống biên giới số từ 12/10, thay thế đóng dấu hộ chiếu
• Hy Lạp giảm 10% số lượng tồn đọng Golden Visa chỉ trong 3 tháng
• New Zealand chính thức gỡ bỏ lệnh cấm mua bất động sản đối với nhà đầu tư sở hữu visa định cư