10 yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần cân nhắc khi mua bất động sản đầu tư

Bất động sản đầu tư là loại tài sản được mua với mục đích tạo ra lợi nhuận, thông qua nguồn thu từ cho thuê và sự gia tăng giá trị theo thời gian (capital growth). Tuy nhiên, trước tiên, quý vị cần xác định liệu mục tiêu chính của mình là tăng dòng tiền (cash flow) hay tối đa hóa tốc độ tăng giá trị tài sản.

Nếu quý vị tập trung vào tăng trưởng giá trị (capital growth), quý vị có thể sẽ ít chú trọng hơn đến các yếu tố như tỷ suất cho thuê (rental yield). Ngược lại, nếu dòng tiền là ưu tiên hàng đầu, việc lựa chọn bất động sản tại những khu vực có lợi suất cho thuê cao sẽ quan trọng hơn so với mức tăng giá lịch sử.

Tuy nhiên, trong thực tế, nhà đầu tư hoàn toàn có thể tìm kiếm sự cân bằng hợp lý giữa tăng trưởng giá trị tài sản và lợi suất cho thuê. Trong vô số các yếu tố cần xem xét, dưới đây là 10 yếu tố quan trọng nhất mà chúng tôi cho rằng quý vị nên cân nhắc khi mua một bất động sản đầu tư.

Vị trí

Khi đánh giá tiềm năng của một bất động sản đầu tư, vị trí được xem là yếu tố quan trọng hàng đầu. Vị trí quyết định hệ thống hạ tầng và tiện ích xung quanh, khả năng tiếp cận việc làm, và từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ hấp dẫn của bất động sản.

Một trong những chỉ số hữu ích để đánh giá sức hút của khu vực là thời gian trung bình bất động sản được rao bán trên thị trường (time-on-market). Thời gian càng ngắn thường cho thấy nhu cầu cao, thanh khoản tốt và khu vực đó đang được ưa chuộng.

Tăng trưởng dân số và nguồn cung nhà ở

Quy luật cung – cầu luôn đóng vai trò cốt lõi trong thị trường bất động sản. Khi nhu cầu tăng cao trong khi nguồn cung bị hạn chế, giá bất động sản có xu hướng tăng mạnh.

Tương tự như những gì đã diễn ra tại các thành phố lớn, sự gia tăng dân số kết hợp với số lượng nhà ở hạn chế có thể tạo ra động lực tăng trưởng giá trị tài sản đáng kể (capital growth).

Việc dự đoán những khu vực sẽ có tốc độ tăng dân số cao trong tương lai không phải lúc nào cũng dễ dàng. Tuy nhiên, việc phân tích dữ liệu hiện tại kết hợp với các kế hoạch phát triển hạ tầng trong tương lai có thể là cơ sở quan trọng để nhận diện những khu vực tiềm năng.

Xu hướng thị trường

Dữ liệu đóng vai trò then chốt trong mọi quyết định tài chính, và bất động sản cũng không phải ngoại lệ. Việc phân tích xu hướng thị trường thông qua dữ liệu lịch sử có thể giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về tốc độ tăng giá bất động sản, các chỉ số kinh tế tại khu vực, cũng như động lực cung – cầu.

Ngoài ra, dữ liệu còn cho thấy cách giá bất động sản tại một khu vực cụ thể phản ứng trong các giai đoạn khủng hoảng hoặc áp lực kinh tế. Đây là cơ sở quan trọng giúp nhà đầu tư đánh giá mức độ ổn định và khả năng chống chịu của tài sản.

Để đưa ra quyết định mua bất động sản một cách có cơ sở và hiệu quả, việc nghiên cứu xu hướng thị trường là yếu tố không thể bỏ qua.

Lợi suất cho thuê

Nhà đầu tư cần xem xét mức thu nhập cho thuê tiềm năng so với giá mua bất động sản. Lợi suất cho thuê được tính bằng cách lấy tổng thu nhập thuê hàng năm chia cho giá trị bất động sản, từ đó đánh giá mức độ sinh lời của khoản đầu tư.

Theo Canstar, mức lợi suất cho thuê khoảng 3% được xem là “lành mạnh”, phản ánh sự cân bằng giữa nhu cầu thuê và sở hữu trên thị trường.

Tuy nhiên, lợi suất cho thuê cũng là một chủ đề còn nhiều tranh luận. Một số quan điểm cho rằng những bất động sản có lợi suất cao có thể đi kèm với tốc độ tăng giá thấp, do giá trị tài sản ban đầu đang bị định giá thấp.

Như đã đề cập, điều quan trọng là nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu ưu tiên của mình: tạo dòng tiền dương (cash flow) hay tối đa hóa tăng trưởng giá trị tài sản (capital growth). Dù vậy, trong thực tế, hoàn toàn có thể đạt được sự cân bằng hợp lý giữa hai yếu tố này.

Tình trạng bất động sản

Nhà đầu tư cần đánh giá kỹ tình trạng của bất động sản, bao gồm tuổi thọ công trình, kết cấu xây dựng và các hạng mục cần sửa chữa hoặc nâng cấp. Các chi phí bảo trì và cải tạo cần được tính toán đầy đủ khi xác định hiệu quả đầu tư, không chỉ trong ngắn hạn mà cả về dài hạn.

Việc thực hiện báo cáo kiểm tra xây dựng và mối mọt (building & pest inspection) sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác hơn. Đồng thời, cần chủ động tìm hiểu chi phí sửa chữa hoặc thay thế đối với các lỗi hiện hữu, vì đây có thể là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua.

Giá mua

Mặc dù giá là yếu tố hiển nhiên, nhưng việc phân tích kỹ mức giá có thể giúp nhà đầu tư nhận diện những vấn đề tiềm ẩn của bất động sản.

Giá mua đóng vai trò cốt lõi trong mọi quyết định đầu tư, ảnh hưởng đến khả năng chi trả, tỷ suất sinh lời (ROI), dòng tiền, mức độ rủi ro, khả năng vay vốn, sức cạnh tranh trên thị trường và tiềm năng tăng giá.

Một bất động sản có mức giá thấp hơn đáng kể so với mặt bằng chung có thể tiềm ẩn những rủi ro hoặc hạn chế nhất định. Do đó, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định, thay vì chỉ dựa trên yếu tố giá hấp dẫn ban đầu.

Tiềm năng tăng trưởng

Yếu tố này đặc biệt quan trọng nếu chiến lược đầu tư của bạn tập trung vào tăng trưởng giá trị tài sản (capital growth). Việc đánh giá mức tăng giá trong quá khứ của bất động sản và khu vực xung quanh là một điểm khởi đầu cần thiết, tuy nhiên cần lưu ý rằng hiệu suất trong quá khứ không đảm bảo cho kết quả trong tương lai.

Do đó, nhà đầu tư cần xem xét các yếu tố có thể tác động đến giá trị bất động sản trong tương lai, như kế hoạch phát triển hạ tầng giao thông, xây dựng bệnh viện, trường học hoặc các tiện ích công cộng khác. Những yếu tố này có thể tạo ra động lực tăng trưởng đáng kể cho khu vực.

Yếu tố thuế

Việc gia tăng thu nhập từ đầu tư cũng đồng nghĩa với nghĩa vụ thuế cao hơn, vì vậy nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng trước khi bắt đầu.

Đối với những người đang có mức thu nhập cao, lợi nhuận từ bất động sản có thể đẩy họ vào khung thuế cao hơn, dẫn đến số tiền phải nộp thuế tăng lên đáng kể. Đây chính là lý do khiến chiến lược “negative gearing” trở nên phổ biến tại Úc.

Negative gearing cho phép nhà đầu tư tận dụng đòn bẩy tài chính (vay vốn) để mua bất động sản, trong trường hợp chi phí trả nợ (lãi vay, chi phí vận hành) cao hơn thu nhập từ cho thuê. Khoản “lỗ” này có thể được khấu trừ vào thu nhập chịu thuế, từ đó giảm nghĩa vụ thuế trong ngắn hạn, trong khi nhà đầu tư vẫn kỳ vọng vào tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn.

Ngoài ra, chính sách thuế lợi nhuận vốn (capital gains tax – CGT) cũng có ưu đãi đối với bất động sản nắm giữ trên 12 tháng. Cụ thể, nhà đầu tư có thể được giảm 50% số thuế phải nộp trên phần lợi nhuận từ việc bán tài sản, giúp tối ưu hiệu quả đầu tư tổng thể.

Tỷ lệ trống

Nhà đầu tư nên phân tích tỷ lệ trống trong quá khứ của khu vực để đánh giá khả năng tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định. Tỷ lệ trống thấp thường phản ánh nhu cầu thuê cao và thị trường cho thuê sôi động, trong khi tỷ lệ trống cao có thể là dấu hiệu của nguồn cung dư thừa hoặc các vấn đề tiềm ẩn khác.

Tỷ lệ đấu giá thành công

Tỷ lệ đấu giá thành công là một chỉ số quan trọng phản ánh sức khỏe và hiệu suất của thị trường bất động sản tại một khu vực cụ thể. Chỉ số này cung cấp cái nhìn tổng quan về tâm lý thị trường, quan hệ cung – cầu, xu hướng giá, mức độ cạnh tranh và hoạt động giao dịch.

Việc theo dõi tỷ lệ đấu giá thành công tại từng khu vực sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá mức độ hấp dẫn của khu vực đó, cũng như hiệu suất giao dịch của các bất động sản trong khu vực.

Việc đánh giá toàn diện các yếu tố trên sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định mua bất động sản một cách có cơ sở và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng không có một công thức chung áp dụng cho tất cả, bởi mỗi nhà đầu tư đều có hoàn cảnh tài chính, khẩu vị rủi ro và mục tiêu khác nhau.

Chính vì vậy, điều quan trọng không chỉ nằm ở việc lựa chọn đúng bất động sản, mà còn ở việc xây dựng chiến lược đầu tư phù hợp với từng giai đoạn tài chính cá nhân. Một quyết định đúng thời điểm, đúng sản phẩm và đúng mục tiêu có thể tạo ra sự khác biệt đáng kể trong dài hạn.

Nếu quý vị đang cân nhắc đầu tư bất động sản tại Úc và cần một lộ trình rõ ràng, phù hợp với ngân sách và mục tiêu tài chính của mình, hãy liên hệ với các chuyên gia của SI Group để được tư vấn chuyên sâu và đề xuất danh mục đầu tư tối ưu:

🏢: Tầng 44 Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, P. Sài Gòn, TP. Hồ Chí Minh.

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, P. Ngọc Hà, TP. Hà Nội.

☎️: (+84)979 355 355

Khám phá thêm về SI Group

Facebook | Zalo | Linkedin | Youtube