Golden Visa Hy Lạp 2026: Không còn miễn VAT, giá bất động sản tăng 

Golden Visa Hy Lạp từ lâu đã là lựa chọn chiến lược đối với các nhà đầu tư quốc tế bởi vốn đầu tư tối thiểu cạnh tranh (chỉ từ 250,000 EUR) và điều kiện cấp Thẻ thường trú linh hoạt. Hiện tại, các nhà đầu tư quốc tế có nhiều lựa chọn để được cấp Golden Visa Hy Lạp, nhưng hình thức đầu tư bất động sản vẫn phổ biến nhất nhờ vào nhiều ưu thế nổi bật. Tuy nhiên, ưu đãi miễn 24% VAT cho bất động sản mới xây dự kiến kết thúc vào ngày 31/12/2025, trừ khi được Chính phủ gia hạn thêm thời gian. Điều này có thể khiến chi phí đầu tư tăng mạnh từ năm 2026, chưa kể giá bất động sản tại nhiều khu vực trung tâm cũng được dự báo tiếp tục tăng.

Bài viết dưới đây sẽ giúp nhà đầu tư nắm rõ bức tranh tổng quan về Golden Visa Hy Lạp, các thay đổi dự kiến từ năm 2026, cùng những rủi ro cần lưu ý để đưa ra quyết định kịp thời và chính xác.

Tổng quan Chương trình Golden Visa Hy Lạp 

Golden Visa Hy Lạp là chương trình đầu tư định cư dành cho nhà đầu tư là công dân ngoài Liên minh Châu Âu (EU), cho phép họ cùng với cha mẹ, vợ/chồng và các con dưới 21 tuổi (hoặc đến 24 tuổi nếu con đang đi học) thường trú tại Hy Lạp. Đồng thời được hưởng các quyền tự do đi lại giữa các quốc gia thuộc khối Schengen, miễn học phí công lập trọn đời, miễn phí chăm sóc y tế và cơ hội trở thành công dân EU sau 7 năm.

Qua nhiều năm, Golden Visa Hy Lạp đã phát triển từ một lựa chọn đầu tư bất động sản đơn giản trị giá 250,000 EUR thành nhiều lựa chọn đầu tư, kết hợp trái phiếu, quỹ và thậm chí cả vốn chủ sở hữu khởi nghiệp.

Tính đến giữa năm 2025, Hy Lạp đã xử lý hơn 31,000 hồ sơ Golden Visa, mang về hơn 2.6 tỷ EUR cho nền kinh tế Hy Lạp. Dòng vốn này không chỉ làm sống lại các trung tâm đô thị như Athens mà còn thúc đẩy phát triển nông thôn trên các hòn đảo ít được biết đến, tạo việc làm và bảo tồn di sản văn hóa.

Trải qua thời gian hình thành và phát triển nhiều hình thức đầu tư, bất động sản vẫn là kênh lựa chọn hiện hữu được giới đầu tư quốc tế quan tâm vì tính linh hoạt của chương trình, nhà đầu tư chỉ cần đáp ứng các điều kiện:

• Từ đủ 18 tuổi trở lên.
• Không phải là công dân EU/EEA.
• Đầu tư tối thiểu 250,000 EUR vào bất động sản hợp lệ.

Golden Visa Hy Lạp được xem là một trong những chương trình đầu tư định cư hiếm hoi, không yêu cầu nhà đầu tư cùng với gia đình của họ phải đáp ứng điều kiện về thời gian cư trú tối thiểu. 

Golden Visa Hy Lạp – chương trình định cư hấp dẫn cho nhà đầu tư ngoài EU, nhận thẻ thường trú châu Âu chỉ từ 250,000 EUR.

Cập nhật chính sách cấp Golden Visa Hy Lạp mới nhất 2026

Bước sang năm 2026, Hy Lạp có thể vẫn tiếp tục duy trì khuôn khổ các mức đầu tư bất động sản tối thiểu để được cấp Golden Visa, nhưng sẽ điều chỉnh một số vấn đề cốt lõi.

Trước đó, Hy Lạp áp dụng mức thuế VAT 24% đối với tất cả bất động sản được xây dựng mới sau năm 2006. Tuy nhiên, để thúc đẩy phát triển kinh tế du lịch, quốc gia này áp dụng chính sách miễn thuế VAT. Dự kiến chính sách ưu đãi này chỉ kéo dài đến hết ngày 31/12/2025. Nếu không được gia hạn, kể từ ngày 01/01/2026, nhà đầu tư nước ngoài mua bất động sản mới xây sau 2006 sẽ phải chịu thuế VAT 24%, điều này sẽ làm tăng thêm hàng chục nghìn EUR chi phí cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Ví dụ: Năm 2025, nhà đầu tư chỉ cần khoảng 300,000 EUR để sở hữu một bất động sản tại Hy Lạp. Tuy nhiên, từ năm 2026, con số này sẽ tăng lên khoảng 372,000 EUR khi chính sách thuế VAT 24% được áp dụng trở lại.

Vì vậy, nếu tham gia chương trình trước 31/12/2025, nhà đầu tư có thể tối ưu ngân sách và đảm bảo tỷ suất lợi nhuận, trong khi vẫn đạt được mục đích sở hữu Golden Visa Hy Lạp. 

Mức đầu tư bất động sản tối thiểu theo khu vực 

Mặc dù dự kiến không có sự thay đổi về khuôn khổ các mức đầu tư bất động sản tối thiểu để được cấp Golden Visa Hy Lạp, nhưng năm 2026 sẽ là năm của sự thay đổi về giá dựa trên vị trí của các bất động sản, đặc biệt là ở các khu vực đắc địa. 

Cụ thể, ở các khu vực có nhu cầu cao, chẳng hạn Athens, Thessaloniki, Mykonos và Santorini, nhà đầu tư cần ít nhất 800,000 EUR để sở hữu bất động sản hợp lệ có diện tích không dưới 120m2, bao gồm các căn hộ cao cấp, nhà phố. Với mức đầu tư này không chỉ đảm bảo quyền cư trú dài hạn cho nhà đầu tư và gia đình, mà còn hứa hẹn sự tăng giá ổn định, lợi nhuận đến từ việc cho thuê dài hạn rơi vào khoảng 4-6%. Trong khi đó, với mức vốn 250,000 EUR, nhà đầu tư chỉ có thể sở hữu các loại bất động sản chuyển đổi hoặc để phục dựng các di sản có giá trị văn hóa và lịch sử. 

Để minh họa rõ hơn các phân khúc đầu tư bất động sản, mời quý nhà đầu tư tham khảo bảng tóm tắt dưới đây: 

Với cách tiếp cận theo từng bậc đảm bảo rằng bên cạnh các loại bất động sản cao cấp, vẫn có những loại bất động sản dễ tiếp cận dành cho các nhà đầu tư có tư duy đổi mới, đồng thời tuân thủ nguyên tắc chống đầu cơ của EU.

Tiêu chuẩn đặt ra đối với bất động sản đầu tư 

Kể từ năm 2026, Hy Lạp bắt đầu đặt ra nhiều tiêu chuẩn đối với bất động sản đầu tư, cụ thể như sau: 

• Bắt buộc chỉ đầu tư 1 bất động sản duy nhất đáp ứng điều kiện vốn đầu tư ban đầu, không chấp nhận gộp nhiều bất động sản nhỏ.
• Yêu cầu diện tích sàn tối thiểu 120m² đối với các loại bất động sản có phân khúc giá tối thiểu từ 400,000 EUR đến 800,000 EUR, không bao gồm các căn hộ studio và chung cư rời rạc, hướng đến các loại biệt thự rộng rãi hoặc nhà ở có nhiều phòng. 
• Yêu cầu phải hoàn chỉnh bản vẽ và được chính quyền phê duyệt đối với các loại bất động sản chuyển đổi từ thương mại sang dân cư thuộc phân khúc giá 250,000 EUR. 
• Yêu cầu phải hợp tác với các nhà khảo cổ học để tái thiết các di sản lịch sử và văn hóa và được kiểm toán xác nhận đối với các loại dự án di sản được phục hồi. 
• Cấm cho thuê ngắn hạn như niêm yết Airbnb, chỉ cho phép cho thuê theo hợp đồng dài hạn. Trong trường hợp vi phạm, nhà đầu tư nước ngoài phải nộp phạt đến 50,000 EUR và có thể bị thu hồi Golden Visa HY Lạp. 
• Không được phép vay thế chấp cho phần đầu tư tối thiểu.

Phân tích rủi ro tiềm ẩn và khuyến nghị cân nhắc

Việc đầu tư bằng đồng EUR tiềm ẩn rủi ro nếu tỷ giá EUR/VND biến động bất lợi. Mặc dù Hy Lạp là thành viên khu vực sử dụng đồng euro và nhận sự bảo trợ từ Ngân hàng Trung ương Châu Âu (ECB), nhưng nhà đầu tư vẫn nên chủ động tính toán biên độ biến động và chuẩn bị sẵn các phương án cân đối ngân sách phù hợp, nhất là vào các giai đoạn thanh toán và sở hữu tài sản.

Ngoài ra, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường dễ bỏ qua quy định về cư trú thuế. Cụ thể là nếu nhà đầu tư lưu trú tại Hy Lạp quá 183 ngày trong một năm tài chính, họ có thể bị coi là cư dân thuế tại quốc gia này, đồng nghĩa với việc chịu thuế thu nhập toàn cầu với mức thuế suất có thể lên tới 44%. Lưu ý điều này kết hợp với mục đích đầu tư sẽ là yếu tố then chốt để lập kế hoạch phù hợp, tránh các hệ lụy pháp lý và tài chính ngoài dự kiến.

Để kiểm soát và giảm thiểu các rủi ro, chúng tôi khuyến nghị các nhà đầu tư: 

• Tham vấn ý kiến của các chuyên gia di trú và tài chính quốc tế để lên kế hoạch dự trù biến động tỷ giá, tránh thanh toán dồn dập vào các thời điểm bất lợi.
• Định kỳ rà soát giá trị tài sản và hợp đồng thuê để kịp thời điều chỉnh theo giá trị thị trường.
• Chủ động xây dựng lộ trình cư trú hợp lý, đặc biệt với các gia đình có kế hoạch đưa con đi học hoặc người thân cùng định cư. Việc lựa chọn các khu vực có cộng đồng người nước ngoài ổn định (như Crete, Piraeus) cũng góp phần giảm thiểu rào cản hội nhập văn hoá và hành chính.

Nhà đầu tư Golden Visa Hy Lạp cần lưu ý rủi ro tỷ giá và quy định cư trú thuế 183 ngày để tránh phát sinh nghĩa vụ thuế ngoài dự kiến.

Các lựa chọn ngoài đầu tư bất động sản: Giải pháp thay thế 

Dù đầu tư bất động sản vẫn là lựa chọn phổ biến và dễ triển khai nhất trong Chương trình Golden Visa Hy Lạp, nhưng thực tế không phải nhà đầu tư nào cũng phù hợp với loại hình này, đặc biệt trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng cao có thể khiến thời gian hoàn tất kéo dài. Dưới đây là các lựa chọn khác ngoài đầu tư bất động sản, được xem là giải pháp thay thế cho các nhà đầu tư mong muốn sở hữu Golden Visa Hy Lạp:

Đầu tư đúng thời điểm để tối ưu chi phí trước 2026

Golden Visa Hy Lạp tiếp tục là một trong những chương trình đầu tư định cư hấp dẫn nhất Châu Âu nhờ tính linh hoạt, mức đầu tư cạnh tranh và quyền cư trú dài hạn. Tuy nhiên, các thay đổi chính sách từ năm 2026, đặc biệt là không còn miễn thuế VAT và siết điều kiện đối với các loại hình bất động sản đầu tư, đang dần thu hẹp “khoảng trống tối ưu” cho các nhà đầu tư nước ngoài.

Nếu chọn đầu tư bất động sản Hy Lạp, việc hành động sớm trong năm 2025 sẽ giúp nhà đầu tư tiết kiệm đáng kể chi phí và tận dụng giai đoạn quy trình vẫn còn đơn giản.

Đội ngũ SI Group luôn đồng hành cùng khách hàng trong suốt hành trình, từ đánh giá chiến lược đầu tư phù hợp, lựa chọn phương án tài chính đến hoàn tất hồ sơ Golden Visa. Liên hệ ngay với chúng tôi để không bỏ lỡ cơ hội cuối cùng trước khi kết thúc chính sách ưu đãi hiện hành. 

🏢: Tầng 44, Bitexco Financial Tower, 02 Hải Triều, Phường Sài Gòn TP. Hồ Chí Minh.

🏛️: Tầng 19, Capital Place, 29 Liễu Giai, Phường Ngọc Hà, TP. Hà Nội.

☎️: (+84)979 355 355

>>> CÓ THỂ QUÝ VỊ QUAN TÂM: 

• Bản đồ di cư mới của giới siêu giàu năm 2026
• Vì sao giới triệu phú ngày càng đổ xô nhiều đến Hy Lạp? 
• Golden Visa Châu Âu nào rẻ nhất 2025?
• So sánh Thị thực Vàng Hy Lạp và Thị thực Vàng Bồ Đào Nha